2023-05-10 14:56:27
导语
蛋糕做大了，不会每一块都美味，有几块甚至有毒。
注：从银行角度，产品日趋丰富，其包装和宣传有误导之嫌，对于不合适的客户来说，有些产品是有毒的；贷款产品之间的衔接日趋复杂，需要统筹规划。
从客户角度，物质欲望日趋提高，贪图小利会使自己落入无心和有意之徒的陷阱。保护好自己，将来还要频频和银行打交道。
本尊的工作所需，当然希望贷款市场的蛋糕能够做大，也希望能分到的蛋糕份额更大，但更重要的是，本尊的人生认知是“不作恶”，让经办的每位客户都能”尽享美味“，避免受到”毒蛋糕“的侵扰。
所以本尊结合了工作中亲自看到的遇到的情况写下此篇文章，提醒“贷款有风险，操作需谨慎”。
有些人认为，行业中的既得利益者站出来提醒风险，这件事无异于与虎谋皮。
但是，任何一个行业，如果仅仅是宣传外在的美妙，却在消费者落入陷阱的时候，冷眼相对，一言不发，消费者长久失去了信任度，筑起了警觉的心理防线；反之，在去芜存菁后，帮助消费者建立一定的专业知识，尽力避免落入有意和无意的陷阱，可吸引更多的消费者与行业共同发展良好。
消费者们也需要建立正确的价值观，如果只片面看到很多“成功人士”靠贷款购房赚的盆满钵满，却忽视具备良好的现金流基础，和对产品细节的分辨力，那即使账面上获利了，也有很多后遗症在等待。下面我们分三个部分详细讲述。
1st
不适当的贷款方式，即使放款后也有后遗症
A）很多情况下，银行信贷经理为了自身利益会阻止客户同时办其他贷款，有意误导客户，耽误后续时间；还有一种情况是不从两笔贷款的衔接角度出发，提前将第一笔进行抵押或放款，直接导致第二笔贷款无法正常审批。信用贷也是如此（见D）
B）消费贷款放款或提款后，进行转账交易，日后被贷款银行贷后管理查询到，被勒令提前还款，必须要有取现再存的过程。抵押贷款一般会非常注意，忽略的是小额的信用贷，因为30万以下是到申请人自己账户，近期有案例直接从经办行转账到开发商账户，很快被要求强制结清（抽贷）。
C）实体的不景气，让银行对零售业务重新加以重视，各家银行的信用贷五花八门，这让很多人以为是“天上掉下来的馅饼”，但是非授信额度类的信用贷产品，放款时间不受自己控制，因此在按揭贷款前申请信用贷，一定要先确定产品性质，再和信贷员确认好放款时间。否则，虽然首付问题暂时解决了，但会触发首付贷嫌疑，因小失大。（详见第二部分的首付贷疑云）
D）现在很多人知道小微企业主申请贷款比较方便，另外额度也比个人消费高，就盲目地注册一家公司，再包装成经营性贷款，虽然这一笔成功放款了，却会导致征信报告上有企业名称，后续无法再以上班族的身份办理消费贷款。
不排除有些个人消费贷款比较难办，被忽悠按企业贷款，不但利率高，并且需要配偶做担保，双方都有记录（正常贷款参贷人没有贷款记录），直接把以后夫妻一方规避负债的路堵死。
E）随着接力贷接力贷取消，这条已过期，但不排除以后重现江湖。银行接力贷产品，需要子女参贷人担保，因此上征信会影响后续贷款。
F）抵押贷款产品也有随借随还和按月付息的还款方式，大多数人只看到这两点，却忽略了到期还本，还有一个隐形杀手——抽贷，没有足够资金腾挪，面临巨大成本和风险。
G）抵押贷款中收款方不是个人而是公司，对客户和收款方都有风险——客户有收不到款的风险，收款公司账户因多次重复使用，，另有税务成本，转嫁给客户。
H）按揭贷款不正常的低利率诱惑，麻痹了理性的计息方法，时间，可以改变数字游戏结果。并且夫妻双方都有征信负债记录。
I）各类非授信额度类的信用贷，放款后即开始计息，且一般不允许提前还款。银行的信用贷产品按规定都要上征信，只不过分为贷款或者信用卡分期。
注：白领融严格来讲并不是银行的贷款，而是第三方的资金，借银行的通道发放，类似P2P，所以可以绕开规定不上征信。
2nd
由于工作原因，本尊听惯了客户哭诉购房中遇到的种种问题，但最近遭遇购房贷款陷阱的案例特别多，有些是自己不小心挖的，有的是天灾地陷、调控升级。
首付贷疑云笼罩
首付贷，这个词从去年扶危救难的褒义词，被一下子打入冷宫，变成了遭人厌恶的贬义词。，当然是有很多本质的区别的，两者就像“无根之木”和“活源之水”的不同。但是本篇并不是探讨这个话题，也无法深谈。
简单来说，目前银行对于按揭贷款申请，多了一个材料，即首付款的流水单（三个月），详细查询该首付款在什么时间由什么人以什么方式给购房者。
案例一：李先生准备买房，先找朋友借钱付买房首付，朋友把资金打进李先生的工资卡，又从工资卡直接转给了房东账户，银行看到工资卡上的首付来源非直系亲属，也解释不清，连换几家银行不能解决，即将违约。
案例二：胡女士的首付资金分为三笔，分别为工资卡里的资金+自己的信用卡TX+朋友的信用卡TX，全部打入一张卡里，再转账给上家，银行审批后要求补充此卡三个月内所有流水明细单，与征信报告核对，发现流水中一笔资金与一张大额信用卡TX金额相符，同时又发现该朋友的资金，不能证明与其有亲属关系，两笔相加占到首付的80%以上，因此拒绝。
案例三：高先生离婚单独进行抵押贷款，但是收入不足，本来通过存钱一天即可解决，但碰到审批较真，要求放款才可以取出。此时有一种冷门的解决方案——“存单质押”，恰好可以解决他们的问题，只需和朋友借一笔资金，既可在银行系统中显示存款，又将大部分资金（95%）一天内取出还给朋友。
本来这是一举两得的事情，但由于客户是批完抵押贷款直接再办理按揭贷款，按揭贷款时拉征信发现有质押记录，解释此为自己存款的资金，并非为抵押贷款或信用贷款，但是银行特别敏感，因此婉拒，经过波折后，问题最终解决了。
注：存单质押适用于有一笔长期存款，临时想用部分资金但不必定期转活期，可以减少损失；除了贷款中需要，出国签证时也可以用此办法解决。
老经验解决不了新难题
在最近两年，澳洲房产销售火爆，很多人趋之若鹜。抛开很多因素，其付款方式和贷款方式是火爆的重要推手——先付10%定金，过两年快交房时再付10%，银行可以贷款80%，审批也非常宽松。但是政策突变，澳洲政府也开始了房产调控，当地银行对海外投资者的审核变得特别严格，不但贷款成数降低，甚至很多人被拒贷。
那些两年前已经付了10%定金的投资者，按照房产销售的经验推荐，预计交房肯定顺利，越晚贷款越节约成本，这个逻辑当时看起来完全没错；但是当面临着新难题，应该早点面对，尽力避免定金的损失。
注：具体内容收录在下一篇《拿什么拯救你，澳洲购房者》
案例四：王先生名下有一套和父母共有的房产，两个月前以父母名义抵押贷款，主贷人是父亲，即本笔贷款出现在父亲征信报告上。两个月后办按揭，银行查询产调，发现此房产有抵押，在目前的政策下，认定这笔资金是从银行抵押出来的首付贷，因此拒贷。按照以往的经验，父亲与子女不是同一个家庭，也不用参贷，也不查征信，名下的贷款也和子女无关。是产调上的记录可以推断有资金来源于银行，因此拒贷。
解决方法，一是让银行审批不拉产调，运气成分较大；二是尽量缩短时间差，前一笔贷款审批后抵押办理前，让按揭贷款银行先拉产调；三是进行银行抵押贷款审批时，同步找过桥资金付首付批按揭。
案例五：孙小姐购买一手期房，听售楼处说可以二套做成首套，于是爽快地付了三百万首付，结果联系好办理的银行内部自查，整个按揭业务都停掉了，售楼处于是双手一摊，让客户自己处理，客户就在篱笆网上找了一个出镜率比较多的贷款顾问，该顾问言之凿凿，说一定能办下来，需要先付两万定金，客户骑虎难下，乖乖支付。一个月后，该顾问回复政策收紧了，现在也做不了，定金退其一半，帮客户做二套贷款。由于时间也已过半，不得不听其摆布，需要抵押房产凑二套首付，该顾问大赚其费。
解决方案：对于在政策上打擦边球的方案一定要有备用方案，其概率随着时间的推移会逐渐减小。选择贷款顾问，不能只看炒作的曝光率，一定要在交流中了解他对于风险的敏感度。
3rd
信用卡使用的误区
看到论坛和群里讨论大额信用卡，收获良多，但是很少人可能仅仅看到事情的一方面，比如额度高、积分等等，却对以后征信带来什么影响并不了解。恰好碰到几个案例，就谈一谈。信用卡有高额度是好事，但不节制的使用就会变成坏事。
案例一：周先生单位性质很好，信用卡单卡额度都在10万以上，但是最近到银行贷款时发现，征信报告中有一条——最近6个月平均使用额度为30多万，而总额度为50多万，即使马上还掉，该指标也无法降低，因此银行贷款降成数，后悔不迭；银行同时还说，另有一个客户TX80多万，要求其提供账单，看到是付给开发商当首付，认定为首付贷，直接拒绝。
案例二：信用卡的申请原则，如果需要通过信用卡更改征信的单位信息，务必通过线下申请，而不要在网上申请。
钱先生有A银行的一张信用卡，在网上申请A银行的其他信用卡，他现单位是小公司，但是网上申请时系统自动按原单位的大公司办理，但麻烦的是，同时他又在线下办过B银行信用卡，填的的现在的小公司名称，在贷款时，银行拉征信时发现单位信息一栏，大公司和小公司的记录掺杂在一起，由于钱先生收入不足，本想用大公司的证明办贷款，但这么一来，却缺乏十足的合理性。
案例三：信用卡零账单的可行性讨论。之前有很多信用卡方面的专业人士说，信用卡的本期大额TX金额，若在下一个账单日之前还掉，即可不显示在征信上，即做成“零账单”，只要不贪心，成本上去一点，但可以规避很多后遗症。但是参考第一条，银行的审批规则开始变化，征信报告的版本也在更新，开始关注平均六个月的使用金额，这点让“零账单”无所遁形，失去用武之地。关于信用卡，还有各种知识和陷阱，恕本尊对此领域不够熟悉，希望和各位读者共同进步。
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