中信银行急停北京个人住房抵押贷款,再论房地产和股市!

老邓的财经茶馆2018-07-28 20:46:49

  老邓已经好久没谈房地产了。正巧,2月28日出了个大消息,中信银行暂停北京200万以上的个人住房抵押贷款!正好借这个机会再好好谈谈。


  为什么我的标题用“急停”呢?因为这个“暂停”有以下特点:

  1、是对消息和风向把握极为灵敏的中信,发布了这个规定。

  2、是对用房产抵押贷款的巨额贷款(200万以上),停贷。

  3、目前仅仅针对北京地区。

  4、此外,中信银行将对首套房个人按揭贷款利率近期将作出调整,当然是上浮了。

  所以,考虑到中信的地位,人们猜测这个公司规定有可能向更多公司和地区推广,甚至进一步提高个人买房的贷款利率,是很有道理的。

  从数字上看,我国的居民部门债务激增。根据央行发布的2018年1月金融统计数据,住户部门贷款增加9016亿元,其中,短期贷款增加3106亿元,中长期贷款增加5910亿元。而去年同期这三个数字分别是7521亿、1229亿和6293亿。也就是说,住户部门贷款总体仍在增加,而且短期贷款大幅增加,虽然中长期贷款略有减少。

  总体数据仍居高不下啊!

  所以国家有点急?

  但是这种措施有什么作用呢?如果自2016年9月底开始的史上最严厉的房地产调控都无法压制人们买房的热情,都无法实质性降低一二线城市的房价,中信的新规又能起多大作用呢?

  为什么总是要和趋势作对?我搞不懂。

  熟悉邓元杰的朋友都知道,我认为中国的住房面积还可以大幅增加,甚至增加一倍都可以。目前人均住房面积已经40平米了,但考虑到“信息时代”等“新时代”的特点,人均住房面积达到80甚至100平米,人们才觉得真正舒服!

  道理很简单。哪怕是没多少钱的农村,农民盖房子往往都是几百平米,人均一百平米左右,过去千百年都是如此。至于个别破烂的茅草房,不是房主不愿意盖更大更好的房子,而是没钱盖。那么在更加富裕的城市,人们的个人物品更多,更注重隐私,肯定需要更大的空间,至少是农村相仿的空间。别说什么城市房价贵,贵只能限制人们的购买,但人们始终有这样的需求!所以一旦有钱,就会买更大的房子。正是从这个最朴素的角度,中国的房地产绝对还大有可为啊!!!

  可能有人会反驳说:日本的房子小,我国香港的房子也小。我们人多,如何如何,看来只能仿效日本和我国香港了。呵呵,日本才多大?香港才多大?人家的人口密度多高?我们多大?北京、上海不是没有土地,而是超过一半的耕地不让盖房!香港也是这样,大量的土地不让盖房!从客观效果来看不是人为制造紧张吗?如果北京面积还不够,那就继续向河北和天津扩展;如果上海不够,也向江苏、浙江扩展,或者和江浙的城市连成一片;如果深圳不够,就吞并东莞、惠州,直到和广州接壤,直到吞并整个广东。总之,不是没地方,而是人为限制。

  我坚信,中国的房地产仍然大有可为!一个最重要的理由是:人们社交需要更大的房子!

  咱们先说农村。农村的房子为什么大?一个重要原因是社交的需要!比如婚丧嫁娶,亲戚朋友一来几十号人,如果面积只有100多平米哪儿够啊?但如果是两三层的小楼,还有个小院子,几十号人肯定装得下,摆四五张酒桌没问题,吃完饭之后大家分别打牌、打麻将或者聊天,也没问题。从上午弄到晚上,一天热热闹闹就过去了。所以,农村需要大房子是因为可以满足社交的需要!


  城市呢?城市人难道不需要社交?同样需要啊!但就是因为绝大部分家庭的单套住房只有100平米左右,顶多只能邀请几个亲戚朋友来家,七八个人吃顿饭就不错了,根本没空间啊!这导致一个什么问题呢,就是走亲戚看朋友,大家都觉得不方便。那么越是不方便,人们之间走动得越少!于是,城市人的大规模社交需求严重得不到满足。

  哪怕一年只有一次,也是需要的!

  城里人要娱乐会去哪儿呢?如果人多了,一个家装不下,那么大家一块儿出去吃个饭,KTV一把,玩儿完了各回各家,相好的一起回家,也就这样了。

  各位如果不信我说的话,可以看看你周围的亲戚朋友,谁家有钱了不会买200平米以上的房子?摸着你自己的心口问问:“如果我有钱了,会买200甚至300平米的房子吗?”如果每个人的家庭都像冯小刚那么大,三四百甚至四五百平米,邀请几十个亲朋不也没问题了吗?这,才是真正的群体社交啊。

  所以我很奇怪,为什么房地产商盖的大房子那么少?哪怕京沪深200甚至250平米以上的大平层供不应求,他们也不愿意多盖,为什么?!市内寸土寸金也就罢了,市郊呢?十年前的市郊,就是现在的市内,现在的市郊,就是十年后的市内!他们怎么不多盖大平层呢?

  如果房地产商多盖大平层,国家再继续城市化(这是经济发展的必然趋势!),你们说,中国的房地产是不是可以再有个黄金几十年??如果单套面积翻倍,在小区建筑面积不变的情况下总人数减少大约一半,整个小区是不是也显得更宽敞,停车位是不是也可以更宽敞了?人们是不是会感到更舒适?那么,当某个家庭在家里举办几十个人的聚会、而从总体上看这种聚会在小区经常出现时,小区是不是也会显得热闹?社区的一些集体娱乐场所(比如棋牌室)是不是也可以更热闹?这种氛围,也会促进人与人之间更多的交流?


  我实在是不明白,为什么总要和趋势作对。中国人喜欢住大房子,为什么绝大多数人的需求就是难以得到满足?

  过去几年的大多数政策,好像都是在和人较劲。


  再看看西西佛斯吧。一旦他筋疲力尽会怎么样?一旦国家不得不再次刺激房地产,又会怎么样?

  上面说的可能在很多人看来是牢骚话,因为我们不可能左右政策。但是如果回到房地产限购,尤其是回到上面中信银行的新规,这种措施短期肯定会严厉打击房地产抵押贷款的规模,从而降低居民贷款,甚至打击楼市,但是也进一步加剧了贫富差距!

  这是因为:现在在城市拿房子抵押贷款的,除了少数已经有很多房子的疯子之外,绝大部分是只有一两套房子的普通人。没错,只要在城市生活久了,家里有几套房子只能算普通人。只是相当部分的普通人为了住更大更好的房子,或者比较贪心,就会拿房子抵押贷款。所以国家限制拿住房抵押贷款(虽然现在仅仅是在北京并且200万以上,但北京房子贵,200万已经基本上对北京市内都限制了),但也在不断提高首套房的利率啊!这对谁最不利!没错,工薪阶层,穷人!


  至于年薪几百万甚至上千万的众多高管们,无非是资金暂时紧张一些而已。当然,如果房价暂时下降或者停滞不前,他们也会观望,但以后能用更多的钱买更好的房子,也是很高兴的。

  解决中国的贫富差距,不在于限制老百姓购房,不在于限制房屋抵押贷款,而在于真正从收入上降低贫富差距!另一方面就是顺应时势,进一步城市化,扩大城市住房供应!与此同时,国家还应对农村制定更接地气的政策,在把农村人口导向城镇的同时,加大土地集约化,限制农村新增人口!结合新时代,在党的领导下健全发展新型的农村基层组织,而不是让宗教蔓延!

  这当然是一个极为复杂的系统决策,而且还要看执行力

  写到这里,这个话题还是打住吧,因为我们谈这些没用。我想说的是:房地产仍然大有可为,而目前的政策只是……什么呢?打个比方吧,比如人脸上有青春痘,该怎么治呢?

  拿胶布贴上,这种方法最简单。贴住,看你丫还长?

  再比如,胖子怎么减肥呢?

  刀子割肉,最简单。

  又比如,该怎么治失眠呢?

  一棍子打晕,我看你还失眠?

  哈哈哈哈!大家都知道这些都是治标不治本的方法,而且愚蠢至极。

  同样,当国家用各种各样的硬性规定来规定经济的走向时,整个经济体系将越来越扭曲。最终,过去几十年形成的良好趋势,将被彻底扭转。

  长远的前景不多说了,咱们就结合中信的新规,谈谈房地产和股市的中期趋势。

  有一个观点必须事先强调:大家千万不要高估中信新规的影响力。

  也就是说,这对房地产确实是利空,尤其是北京的房地产,但是,这个利空并不大。

  理由:

  1、只是停止人们拿房子的抵押贷款,但是过去的贷款,不可能停止,因为已经贷出去了。

  2、严厉的打压政策已经执行了一年多,现在还有多少人拿老房抵押贷款买新房呢?从整个人口比例来看,根本不算大。

  3、就算利率适当提高一些,哪怕对首套房的利率提高一些,买房人的负担加重10%甚至20%,又怎么样?刚需还是要买,人们等一段时间之后还会换房(卖小买大)。

  4、归根结底,这个社会上的钱还是太多!M2还在以高于GDP的速度增长!因此,鉴于老邓上面分析的人们对更大住房的强烈需求,鉴于中国的城市化还在进行,所以海量的资金以后必然还会进入房地产!

  至于短期,肯定对房地产不利,但也不是那么不利。人们过于放大了这个利空。

  提高利率,可能会打爆个别炒房客,但仅仅是个别人。如果炒房客早已开始用房屋抵押买房,加上出租获得租金,大多数人早就赚了很多。实在不行,割肉卖掉一两套也没什么。虽然放到全国范围来看,有个别爆仓也是正常的,但是用房子抵押贷款的绝大多数人,绝不可能爆仓。因此,不要指望这个市场上突然出现无数割肉房,等着大家来捡便宜。

  房地产对中国经济的整体作用,目前还没有变化。我甚至怀疑中信的新规是在表面上迎合,雷声大雨点小。这句话大家要好好体会,我只能说到这里了。

  而且,当阻断了人们用房子抵押贷款之后,社会资金减少了吗?银行的钱减少了吗?当然没有。对社会来说,人们不能拿房子抵押了,当然可以降低居民的总体杠杆,或者防止杠杆“过快上升”,但是人们会把钱用在哪里?对于银行来说,如果不能再对居民大规模放贷,银行的钱将流向何方?银行的实际利率会降低还是上升?

  这不很显然吗?国家正在加杠杆的一些地方,比如农村、国企、海南、雄安,以及,股市!

  别担心美联储加息,我把话放这儿:美联储每次加息,美元都会走弱,这个趋势还没有停止!而我国央行制定政策看什么?最重要的是看人民币汇率!本质上和美联储是否加息无关!联储加息又怎么样?它就是再加五次,实际利率也赶不上我国,所以没有任何可担心的。关于美元汇率又是一篇大文章,这里先不谈,我就告诉大家美元走弱的趋势还没有完结,所以不必担心人民币的紧缩,也不可能紧缩。


  特朗普要打击我国出口、对美国有巨额贸易顺差的做法也错了,他觉得只要保持人民币汇率坚挺,我国出口的东西贵,好像就能少卖点。但历史上很少有汇率坚挺还减少出口的,看看日本就明白了。汇率是一个国家的身份象征,要想让我国的出口减少,必须让人民币贬值!我不知道特朗普和美国那帮专家们想明白这个问题没有。但是现在中国和美国的决策者都想保持人民币汇率坚挺,可谓不谋而合。但我不知道这种想法会不会改变,但不管怎么样,美国的各种做法让美元都很难强势,加息只能减缓美元弱势,而不是让美元强势。

  因此,就算人民币保持对美元稳定,我国也不需要对货币卡得那么紧。如果兑美元要贬值,就更不必收紧龙头了。更何况要在新时代下展开新蓝图,正如我在2月23日的文章中所说,《严厉的去杠杆阶段实质上已经结束了》。

  所以,海量的人民币将流向哪里?这不很显然的吗?!

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  为什么过程越来越复杂?嘿嘿,应对检查和同行的压力。

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