2023-05-10 14:56:27
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撰文：青岛微楼市微信平台主编小手冰凉，欢迎加我个人微信SUNROCC，咨询买房问题。
在房价动辄几百万甚至上千万的北上广，或是杭州、重庆、青岛这种发展大热的城市买房，单凭一人积蓄力量可能有些困难。
买房对很多很多人而言一次结清的可能性不高。这就往往需要借贷，而在所有的有息借贷途径中公积金贷款是最划算、最便宜的。
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开发商为什么拒绝公积金贷款？
然而对于公积金贷款，许多开发商却对此霸道的说了“不”。为何这么多房企如此“任性”，拒绝公积金贷款呢？主要还是流程多、中介少、回款慢。详细来讲的话，原因有以下几点 ↓ ↓ ↓
▶①开发商自身资质问题。
▶②项目工程进度。
▶③公积金贷款合作协议流程较复杂。
▶④公积金贷款回笼资金慢。
▶⑤银行和开发商互惠互利
针对以上开发商拒绝公积金贷款行为，继四部委发文要求开发商不得拒贷公积金后，青岛公积金管理中心 1 月 10 日也发出通告再次明确，指出违规开发商将上失信黑名单。之前还有开发商有疑问，以为要等到楼房封顶才能签按揭协议。
1 月 11 日，青岛公积金管理中心明确表示，只要开发商取得销售许可证，就可与公积金中心签订按揭协议。对于广大买房人关心的审批速度问题，公积金中心回应，如果是纯公积金贷款的话，现阶段只要具备放款条件后，3 天内即可放款。
问题：⇔ ①
具备放款条件，3天内即可放款的政策已经开始实施了吗？
据报道，如果是纯公积金贷款的话，现阶段只要具备放款条件后，3 天内即可放款。针对这一政策，我2018年1月12日咨询了青岛住房公积金管理中心的相关工作人员，对方回应：青岛目前还无人享受到公积金3天就下款的“福利”。
问题：⇔ ②
申请公积金，资料提审需要多久？
对于广大买房人关心的审批速度问题，我也电话咨询了青岛住房公积金管理中心的相关工作人员，公积金中心管理人员针对这一问题回应到：“这么说吧，从提交公积金贷款材料开始，到公积金贷款下来，目前应该是3个月的时间。”
问题：⇔ ③
个人最多可以申请公积金贷款额度是多少？
之前青岛个人最高公积金贷款额度是30万/人，对于最近听说高级知识份子、高科技人才等可以贷到更多额度的说法，电话咨询了青岛住房公积金管理中心的人员，对方表示：“目前还没有具体细节的政策规则出台”。
问题：⇔ ④
一定得等封顶才能签按揭协议吗？
据1月12日报道，有买房人称楼盘因没有跟公积金中心签按揭协议，导致买房人没法使用公积金贷款。有开发商相关人士也抱怨，公积金贷款非要等到楼盘封顶后才能签协议，认为是这个原因导致回款速度太慢，他们等不起。
青岛公积金管理中心相关人士表明："可能是房地产开发单位对现行的政策及审批流程不了解。"上述相关人士介绍，2017 年 10 月青岛公积金中心结合"放管服"改革要求，制定了《关于调整按揭协议签订有关事项的通知》，规定房地产开发企业在领取《商品房预售许可证》后，不需楼盘封顶即可与中心签订按揭协议。开发单位在提交全部的签订按揭协议所需材料后，中心在 10 个工作日内完成逐级审核、审批及信息发布工作。
当然，上述人士介绍，还有三种情况是导致开发商没能签按揭协议的，一种情况是房地产开发单位存在销售楼栋所在土地已设抵押，第二种情况是销售住宅土地用途为商用，还有一种情况是销售房产为独栋、类独栋、联排住宅等，以上是不具备签订住房公积金贷款按揭协议的条件。
问题：⇔ ⑤
开发商拒签按揭协议怎么办？
据报道，在 1 月 10 日青岛公积金中心发布的通告中指出，对具备签订按揭协议条件但坚决不办理手续的开发商，将对相关单位和责任人进行处罚，并列入严重失信黑名单。那么，青岛对开发商具体如何处罚呢？
公积金中心上述人士说，对目前群众反映存着上述问题的情况，中心贷款管理处进行受理、查询和核实，要求开发单位整改，在规定期限办理签订按揭协议手续。根据《青岛市住房公积金管理条例》第四十四条的规定："单位有阻挠符合住房公积金贷款条件的职工申请住房公积金贷款情形的，由管理中心责令其限期整改；逾期不整改的，可以对单位处三千元以上三万元以下罚款，对负有直接责任的主管人员处二百元以上二千元以下罚款。"、《青岛住房公积金行政执法管理办法》的相关条款，依法按程序规范执行。
"经过调查核实后，中心会要求开发商进行整改，一般开发商都会按要求整改的。"上述人士介绍，暂时还没有对哪家开发商进行处罚过。
①初审： 由住房资金管理中心对申请人提交的材料进行初步审查，包括申请人资格、贷款额度、贷款期限，初审合格以后，由中心出具《抵押物审核评估通知单》。
②评估： 申请人持《抵押物审核评估通知单》到中心指定的评估机构，对所购买的房屋价值进行评估。经济适用房不需要评估。
③审核： 申请人持评估机构出具的《评估报告》以及中心要求的初审材料到中心进行贷款审核。如果合格，中心开具《住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》。
④办理担保手续： 申请人持《住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》，按照自己选择的担保方式办理担保手续。如果选择抵押＋保证的方式，保证人应该出具书面的担保函；如果选择抵押＋保险或第三人保证的方式，应该到保险公司投保或到担保机构办理委托担保手续。
⑤签订借款合同。
⑥住房资金管理中心与受托行签订委托贷款协议。
⑦借款人直接向住房资金管理中心提出贷款申请，受托行业可根据需要，代为收集借款人申请资料，统一交住房资金管理中心审核、审批。
⑧住房资金管理中心对每笔贷款金额、期限、利率审批同意后，与受托行签订委托贷款合同。
⑨受托行按照委托贷款合同约定，与借款人分别签订《住房公积金委托贷款抵押合同》、《住房公积金委托贷款质押合同》和《住房公积金委托贷款保证合同》后，办理借款手续。
⑩受托行将贷款直接划入售房方在受托行开立的指定账户。
借款人直接向住房资金管理中心提出贷款申请，受托行业可根据需要，代为收集借款人申请资料，统一交住房资金管理中心审核、审批。需要提交的材料主要有以下几个：
▶①借款人身份证件、婚姻状况证明、家庭财产和收入证明；
▶②合法的购（建、修）住房合同意向书、协议或其他批准文件；
▶③抵押物或资物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或资押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供保证的书面文件和保证人资信证明；
▶④所购住房全部价款30%以上的用于住房的首付款的证明；
▶⑤有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；
▶⑥住房资金管理中心规定的其他条件。
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