不到一个月,B20轰炸机杀到!贷款新政下的求生指南

B20政策即将席卷

“收紧““门槛”一跃成为主旋律

贷款市场势必掀起轩然大波

2018年1月1日

正式实施的日子已经近在眼前

到底B20对贷款金额会有多大影响？

贷or不贷？

买or不买？

我们拒绝笼统的回答！

众所周知，加拿大有两个制定房贷政策的机构：

CMHC（以下简称保险公司）

制定首付低于20%，以及其他需要投保贷款违约保险的房贷政策；

OSFI （以下称银监会）

负责制定首付高于20%的房贷政策。

2016年10月17日，保险公司制定了新的压力测试规则，即，无论申请人选择什么期限的利率，一律使用加拿大央行公布的V80691335利率（以下称央行5年期基准利率）作为计算借款能力的利率，（以2017年10月17日为例，央行5年期利率为4.89%），取消了以往可以用商业银行5年期（或5年以上期限）固定利率的折扣利率/客户利率作为计算借款能力的做法。

（新的压力测试你怕了吗）

时隔一年，银监会宣布，修改对所有贷款机构的房贷政策，其中最重要一条就是如法炮制保险公司的做法，且变本加厉，要求所有贷款机构在申请人的折扣利率+2%和央行5年基准利率之间做比较，哪个高用哪个利率做为计算借款能力的标准。

（怕怕……）

总之，管你首付低于还是高于20%，贷款政策都收紧了，房贷门槛上的短板被补齐了，并提高了整条门槛的高度。

（让人望而却步的门槛）

新政策生效日2018年1月1日起，想贷款更难了。

新政策执行后，新买房，原房贷做Refinance，想申请长期固定利率的借款人，借款能力低了。如果按照4.89%（例如，首付低于20%）算能借10万贷款的人，假设执拗地要申请5年固定利率，折扣利率是3.3%，新政策执行后，银行就得用5.3%算能借多少钱，只能借到96,085，贷款金额减少了4%。

2017年12月31日之前，借款人申请5年固定利率，折扣利率是3.3%，银行可以用3.3%来计算借款能力，可以获得$117,715.00。

新旧政策下，同样是申请5年固定利率，贷款金额相差了18.37%。所以，影响还是蛮大的。 

新政策执行之后，按照目前的实际利率水平，申请5年浮动利率，新旧政策在贷款金额上没差别，因为用的都是4.89%计算贷款金额。

对新政策免疫的还有：

1、在2017年获得贷款预批，在180天内交房的申请人；

2、在2017年获得楼花按揭贷款批复，在36个月内交房的申请人；

3、到期续约，不做refinance的借款人。

那么，问题又来了

 首付低于20%的申请人是不是压力测试没有这么严格

要不咱们交个保费多借点？

错。错。错。

我已经掐指算过了了，保险公司用25年还款期，同时用4.89%来计算；而银行依然可以按照30年还款期计算借款能力，所以还是不买保险的情况下借的更多。

保险公司接受的申请，仅限于房价低于100万的房产，房价超过100万零一分钱都不行。别动脑筋了，这个政策制定机构配合得很好，互不侵犯，无缝连接。

我经常被问到：

“政策收紧之后，房价会降多少？”

房价，通常指某个区域内相似户型最后一笔交易的成交价，也称市场价。要想预测房价，是没法用现在的市场价做预测的。

（没办法预测）

首先，买房是消费者对未来收入有信心，在当下购买决定上的体现，是不是打算买房，与有没有能力买房是两个问题，打算买房的人多了，其中有能力买的人就会增加，这个真实的需求没有具体数字，所以很难估计房价走势；

其次，房价是三维的，最后一笔成交价属于边际房价，而不是总体房价，边际房价无法用来预测未来的总体房价，原因是这样的：小区里100户，其中99户认为自己的房价80万，1户以70万的价格拿出来卖并售出，这一户的卖价是边际价格，其他没拿出来卖的99人的心理价位是总体价格，所以房价是三维的，除了时间和最后成交价以外，还有销售数量这个因素，我们称之为价格深度，目前成交量稀少，边际房价代表不了总体房价，所以也难以此来估计未来房价；

（三维的价格无法轻易估算）

最后，所有商品的价格都是买家和买家的竞争，或卖家和卖家的竞争决定的，而不是买家和卖家的竞争决定的，挂牌销售量是一个卖家和卖家竞争的重要指标，如果边际房价在某小区下降，其他卖家会打消卖房念头，减少挂牌量，从而导致买家和买家的竞争，形成逼空局势，房价即使短期走低，也会在市场多空博弈中，变得起伏和动荡，很难说清一个中长期房价走势。 

“房价都这样了，你觉得我们还应该抢着买房吗？"

这是另一个常被问到的问题。

如果是出租并长期持有，你管明年房价是多少就没有意义了，新政策执行之后，只有财务能力非常强的人才能购买投资房，不必抢着买，有笋盘就买。如果是自住，还是应该把握房贷变化之前这最后的机会，新政会把财务能力弱的中低收入家庭彻底排挤出买房市场。

（该出手时就出手）

由于门槛加高，贷款金额减少，首付的压力非常大，以前，一辈子的积蓄做首付可以贷款买房，以后可能要把父辈的积蓄也加上才能买了。贷款政策的突变，以及两次加息，使很多地产投机者猝不及防。投机，就是买哪类资产能赚快钱，就买哪类资产的行为。

房价持续飘升了7年，吸引了一批投机者转战到房地产市场，而政策的变化使得这批本想快进快出的投资者，变成进来容易出去难了。正是因为有一批投机者的存在，所以大家才会看到部分社区里有偏低的边际房价出现，等这批投机者逃离了市场，市场就会恢复到总体房价水平。

（自己要看准啦！）

新政一触即发

坊间甚至流传

“有房赶紧今年买，明年想买都难”

的语调和传言

一时间导致市场震荡，人心惶惶

但小编认为

每项新政策的落实

自然都会伴随与市场磨合的阵痛

但是市场具备超强自我调节能力

而在调节适应期间

更很有可能无形中优化了市场环境

为优秀的投资者提供更大便利