垃圾产品的泛滥!诺奖得主分解抵押贷款大骗局…

来源：身边的经济学（ID：jjchangshi）原创首发

01 美国抵押贷款大骗局

美国抵押贷款业的运作和交易作为21世纪初期的大骗局将被人们永远铭记。拥有一座属于自己的房子一直是美国梦的主要部分，这确实也是全世界人们的愿望。

当美国银行和抵押贷款公司开始提供便宜的抵押贷款时，人们争相购买。数以百万的人进行了过度的抵押贷款。当利率开始上升时，他们失去了房屋和投资的任何房屋资产。

此次房地产灾难在国内外产生连锁反应。通过一种所谓证券化的过程，抵押贷款被分割再分割，然后被打包再打包，并转让给国内各种各样的银行和投资基金。

这种产品就像用纸糊的房子，最终倒塌了，它摧垮了几个最著名的机构：雷曼兄弟、贝尔斯登、美林证券。但是痛苦并没有在美国境内停止。这些对银行和投资基金来说原本是“有毒”的证券化抵押贷款产品被卖到世界各个地方，甚至远到北边的挪威、阿拉伯半岛的巴林，还有中国。

02 一发不可收拾的“引诱”

100%的抵押贷款就是指银行会提供给借款人用于抵押的房屋价值的100%的贷款，甚至更多的贷款。100%无追索权的抵押贷款被经济学家称作期权。

如果房子价格上升，房子所有者就可以获得差价；如果房子价格下降，除了房子之外，他们不会失去别的东西，即借款人随时都可以将房子钥匙交给债权人，一走了之。

这就意味着房子越大，借款人获得潜在的钱就越多。这就促成了购房者去买超出他们负担能力的更昂贵的房子。而且由于银行家和抵押贷款发起者不计后果地想收取佣金，他们几乎没有理由去阻止借款人的肆意挥霍。

引诱利率抵押贷款（放款金融机构在设计浮动利率贷款产品时，为了吸引借款人选择其贷款产品，把初始阶段放贷利率设定得很低，但几年暂时的低利率之后，利率会激增）和期末大额付款（一种利用当前低利率所发行的短期抵押贷款，在五年之内需要再次融资）对于贷款人来说尤其有利。

这些类型的贷款使得借款人必须反复融资。每次再融资时，借款人都会支付一系列新的佣金费用，抵押贷款的发起者就会有新的利润来源。低利率期结束后，利率就会开始暴涨，那些倾其所有的借款人就很难再按时支付本金和利息。

但是当人们询问贷款者无法按时付款的潜在危险有多大时，许多人却都被告知不用担心，因为在优惠利率到期前，他们的房价就会上涨，可以很容易进行再融资：取出一些钱去买辆车或者度假。

有些抵押贷款甚至允许借款人自行选择还款数额，他甚至不需要支付每月所欠的全部利息。据说这些抵押贷款还可以让分期摊还本金数为负，即在年末，借款人欠的债反而比年初更多。

但是借款人被再一次告知，虽然他们可能欠了更多的钱，但是房子的升值会超过他额外所欠的款，最终他会变得更富有。

此时，监管者和投资者应该像怀疑100%抵押借款那样，也应怀疑这些使得借款人债务不断增加的抵押贷款和迫使他们不断融资的金融产品。

03 表面创新贷，实则大骗局

“欺骗性贷款”，之所以这么称呼，是因为这个新产品最奇怪的是不要求人们证明其收入就可以得到贷款。在许多情况下，借款人被煽动去夸大他们的收入。在有些情况下，信贷员会直接来做夸大客户收入的差事，借款人只有在最后才会发现这个“错误”。

正如其他创新产品一样，这全都归结于一个简单的咒语：房子越大，贷款额越大，佣金就会越高。不管是否会出现问题。

所有这些“创新的”抵押贷款都有几个缺陷。

第一是假设房子价格会一直快速上涨，从而使得再融资很容易，这在经济上几乎是不可能的。大多数美国人的实际收入（经过通货膨胀调整后的收入）一直是停滞不前的。

2005年，处于中位数的家庭（这种家庭恰好处于中间，有一半家庭收入比它高，有一半家庭收入比它低）收入比1999年低了将近3%。与此同时，房屋价格一直在上涨，上涨速度远远超过了通货膨胀或者实际收入。

1999～2005年，房子价格上涨了42%。结果使得中位数家庭的房子价格与其收入之比从1999年的3.72倍增加到2005年的5.29倍，这是自1991年有记录以来的最高水平。

此外，奇异的抵押贷款市场是基于这样一个假设在运作的：到了再融资的时候，银行就会发放贷款。

但是它们愿意或者可能不愿意接受的事实是：利率可能会上升、信贷条件会严格、失业率会上升，所有这些都是借款人在其再融资时可能面临的风险。

如果很多人在同一时间，比如由于失业率的大幅攀升不得不卖掉房子，就会压低房子价格，挤破泡沫。此时，抵押贷款市场的各种错误将相互影响：如果贷款人已经发放了100%的抵押贷款（或者由于负的分期付款导致最后需付的债务值已经增长到100%），借款人又没有办法卖掉房子并偿还抵押贷款，更没有办法将房子缩减到其能够负担得起的大小，除了违约。

04 格林斯潘的疯狂建议

美联储前主席格林斯潘曾被认为是保护国家免遭过度风险的人，实际上他却鼓励了过度冒险。2004年，格林斯潘做了一个现在已经臭名昭著的演讲，提出房子所有者“在过去十年，如果办的是可调整利率的抵押贷款（利率变化，抵押贷款利率也会跟着调整）而不是固定利率抵押贷款，可能已经储蓄了成千上万美元”。

过去大多数美国人办理的都是长期固定利率抵押贷款（20～30年），还款额在抵押贷款期间不变。这有一个很大的优势：家庭知道该支付多少抵押贷款，并能够据此计划家庭预算。但是格林斯潘的建议正好相反，他认为采用可变利率贷款比固定利率贷款要好的原因是显而易见的。

一般而言，除了在特殊时期，长期利率将反映预期利率走势的平均值，市场会让利率大致维持在过去的水平。但是在2003年，格林斯潘做了一件事情：将美联储利率降到1%。毫无疑问的是，市场没有预料到这件事。当然，这使得先前那些拥有可变利率抵押贷款的人比那些拥有固定利率抵押贷款的人支付了更少的利息。但是把利率降到1%，那么现在利率的降低意味着未来利率只会有一个趋势：上升。

这就意味着目前拥有可变利率贷款的人将来肯定会支付更高的利率，这些利息可能是相当大的一笔钱。的确，当短期利率从2003年的1%上升到2006年的5.25%时，贷款利率也上升了很多。

那些信守倾其所能贷最大额抵押贷款观念的人们突然面临着超过他们预算能力的支出，于是他们试图把房子卖掉，可是大家都在卖房子，房产价格自然直线下降。对于那些办了100%抵押贷款的家庭而言，这意味着他们不能重新融资，不能归还所欠贷款，住不起原来的房子。当房屋价格下降时，那些只是按揭90%甚至80%的借款人也陷入了还不起债的境地。违约是数百万人唯一的选择。

格林斯潘实际上已经建议国家走上了一条高风险的道路。其他国家如土耳其，是不允许浮动利率抵押贷款的。在英国，许多可变利率抵押贷款仍然保持固定支付，因此，人们不会被迫丧失抵押品赎回权。银行延长了抵押贷款的偿还时间，即便这样，对那些已经办理了100%抵押贷款以及那些已经不能偿还到期利息的家庭也不会起任何作用。

当各种各样的抵押贷款创新产品一起使用时，例如负的分期偿还抵押贷款与100%“欺骗性贷款”，就会创造出爆炸性的潜在危害。就像我所说的那样，借款人在得到银行尽可能多的抵押贷款时，并没有失去什么。

既然抵押贷款发起人发放的抵押贷款数额越大，得到的佣金就越多，却不用承担贷款不偿还的风险，抵押贷款发起人与借款人就会以一种奇特的方式结成同盟。他们都想得到最大的房子和最大的抵押贷款。这就意味着到处都充斥着谎言：夸大家庭实际支付能力，夸大房子的价值。

05 经纪人，借贷的重要组成

如果抵押贷款发起人可以让评估师把一栋本来只值30万美元的房子评估成价值35万美元，由此假设他就可以卖一笔32.5万美元的贷款。在这种情况下，卖产品的业务员获利，房地产开发商获利，抵押贷款发起人获利，房屋所有者似乎也毫无损失。

的确，为了让房子购买者感受不到损失，甚至还可以给他们一份回扣，实际上相当于负的首期付款。不幸的是，至少从抵押贷款发起人的角度来看，一些不动产评估师摆出了一副职业姿态，拒绝给出虚假的评估。这有一个简单的解决办法：创造抵押贷款发起人自己的不动产评估公司。这是一种获得佣金收入的新方式，有更大的优势。例如，富国银行有自己的附属评估管理公司叫Rels Valuation。

在这种情况下，要证明房价中有蓄意高估的成分是很困难的，尤其是在价格迅速上涨的房地产泡沫时期。但是很显然这里存在利益争夺，这将激励人们采取不齿的行径。监管者应该意识到这点并制止它。

许多购房者求助于抵押贷款经纪人以尽可能地得到最低利率。经纪人本应该是为借款人工作，但是他们又经常从贷款人那得到回扣，这是一个明显的利益冲突。经纪人不久就成了掠夺性美国借贷系统的一个重要组成部分。次级借款人通过经纪人而不是直接找贷款人贷款时，情况变得更糟糕：通过经纪人贷款要支付这些额外的利息负担，每借10万美元要付1.7万美元到4.3万美元不等。

这当然不包括次级借款人为交易的达成额外付给经纪人的贷款额的1%～2%。更糟糕的是，经纪人是通过说服借款人去办理高风险的抵押贷款以及可调整利率贷款的，获得了最丰厚的回报，甚至从借款人再融资中再次获得回扣。

经纪人在说服借款人去办理他们本无资格办理的高利率抵押贷款时也会获得很高的回扣。

来源：身边的经济学（ID：jjchangshi），转载请注明；文章摘编整理自《自由市场的坠落》，点击文末 阅读原文 查看更多详情

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《自由市场的坠落》

关于作者 约瑟夫 E. 斯蒂格利茨，美国经济学家，美国哥伦比亚大学校级教授，2001年诺贝尔经济学奖获得者，2007年获得者 。曾担任美国总统经济顾问团成员及主席；世界银行资深副行长兼首席经济学家；国际经济学协会主席。