2023-05-10 14:56:27
综合来源 | 中国房地产市场研究、北京商报、地产识局、浮生汇投资俱乐部
房价的居高不下和流动人口的不断增加，令国内不少大中城市的租房市场日益庞大，近年“租购并举”住房制度的推进，进一步加快金融产品和服务逐渐从购房领域向租房领域铺开。
近期，多家银行密集宣布进军住房租赁市场，其中一家国有银行率先在深圳推出租赁贷款产品，额度上限达100万元，且利率低于购房贷款。该产品对提高居民居住品质等方面有积极影响，但同时也引来争议。
有业内人士指出，租房贷款本身并非一种理性消费，在不改变供需的情况下，信贷工具进入租赁市场还可能滋生“炒租”行为，进一步引发租金上涨，低利率的租赁贷款也存在套利空间。
争议：租房贷百万
今年10月30日以来，已经有3家银行表态响应“租购并举”制度，采取与地方政府合作或地产圈龙头企业合作模式，给予住房租赁金融支持及技术支持。其中，中信银行与碧桂园集团签署了300亿元长租住宅保障性基金，中国银行与厦门市国土资源与房产管理局联手，为住房租赁市场各参与主体提供全链条的金融产品与服务。
比起这二者，建行深圳分行宣布与招商、华润、万科、恒大等11家房地产公司签署住房租赁战略合作协议，现场推出5481套长租房源，将11家地产公司部分在售、待售的房源转为长期出租。据了解，房源均为精装修新房，未来租户可通过建行“CCB建融家园"APP上提供的房源在线租房。
此外，为鼓励长租，建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”，为租户提供纯信用贷款用于租房，贷款享基准利率，最快1个工作日放款。在租金方面，将会参照市场价制定。“按居贷”目前执行4.35%的基准年利率，低于同期购房按揭贷款，额度最高100万，最长期限10年。
此般“购转租”的形式并非首创。去年以来，北京市就加大鼓励并引导房地产开发企业将自持部分住宅作为租赁房，目前企业自持面积已超过127万平方米；今年7月初，上海更是直接推出两块只租不售的宅地。
深圳有80%的人以租房为生，其中商品房占到32.4%。这个数据是极其庞大的，但更为惊人的是，深圳租客每年的商品房租金总量达到216亿，但流动性太强，换租周期仅9个月。类似的情况也在北上广及宁杭上演，每3-5个人就有一个租房的。
关于租房贷，以下有不同的声音：
推崇者：减少非理性购房
从上述介绍可以了解到，建行推出的这款贷款产品，有一个对应的关键词：“长租”。
业内人士认为，对租户来说，长租的一个好处是可以锁定租约期内的租金，不用担心租金上涨，尤其对于初入职场的不少年轻人来说，一次性缴纳全部租金也是不小的负担。
这一贷款产品会帮助有长期租房需求的人士缓解资金压力。这款贷款产品也是银行尝试租赁市场融资的一个先行试点，此类金融创新的推出，对于房地产市场的影响很大：
1、体现了金融机构不断进行业务创新，吻合未来租赁市场的需求；
2、此类贷款也使得大城市租房的承受能力更强，由于大城市房租比较贵，尤其是对于一些高学历人才来说，租房的成本也会影响其在大城市发展的质量，所以此类金融创新会让该群体的租房需求扩大，即更容易也更愿意租房了；
3、租赁需求释放，对于购房市场有很大的分流作用，若房价过高，完全可以通过租房来满足居住需求。更重要的是，后续租赁市场在租售同权等方面若有创新，那么自然会有较大的意义，对于抑制房价也是有积极作用的。鼓励租赁消费、稳定租赁关系、赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房。
苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示，租房贷款前景较好，具有较强的现实意义。在目前房价较高的情况下，在一二线热点城市买房已经成为一个较大的难题，而现阶段押一付三的租房模式其实也给租房者带来了较大的经济压力，建行的住房租赁贷款反而是另一种改变现有租房模式的办法，将租房者的租金负担以较低的成本分担到了每个月，对于租房者来说是福音。
质疑者：炒租与套利的温床
不过，住房租赁贷款是否有存在的必要性、会不会给租房市场加杠杆等质疑也扑面而来：
1、贷款租房比按月付租金花的钱会更多。
假如贷款用来还房租的话，那么每个月不仅要全额付房租，还得付因为贷款产生的利息。比如每个月房租5000，本来只需要交5000元，如果贷款的话，以十年为期，需要贷款60万，那么，每个月需要还款6334.64元。这种超前消费可能加大租房者的生活压力。同时，当前社会金融产品众多，租房不一定要专门的贷款产品，可以用信用卡等调剂资金，还能享受免息期。
2、一次性付清房租会更有议价空间？
以前房租涨的没房价那么猛是因为房租已经到了大多数人能够承受的极限了，再涨的话需求端会大幅萎缩，因为很多人承受不起。现在能够贷款租房的话，其实极大的解决了承受能力的问题，这是变相打开了房租上涨的空间，又从另外一个方面刺激买房。
3、租赁是不应该有杠杆的。
上述国有行其实是给开发商变现租赁提供了便利。目前看这种产品的负面作用不大，但如果扩大化，各种负面就会出现，包括和企业的长租贷款，很可能会出现二房东现象，利用杠杆炒作租赁。
4、较低的贷款利率是否会制造套利空间？
对于申请这一产品具体需要怎样的信用资质、多高的收入水平、为何设置100万元为上限以及实际能够审批多少额度等，该行并没有进行说明。有业内人士提出质疑，即使需要贷款，是否需要用到数十万元甚至100万元的额度，其中的噱头会不会大过服务本身？
一位个贷经理表示，该产品上周刚刚宣布推出，现在从网点还无法直接申请，但预计很快就会推出来。申请这一贷款的前提，是通过该行指定的几家房屋中介租房。对于实际放款额度无法确定，需要根据个人具体信用和收入水平以及租房期限和金额等进行综合计算，他同时坦言，批到最高额度的概率确实很小，大概率也就是10万-20万元。
租房贷款利率低于同期购房按揭贷款，可能滋生一种新的套利方式，即以相对低的成本借出资金后再用于他处，这对银行把控资金去处形成考验。少数人表示愿意考虑租房贷款，主要目的不是出于租房，而是因为租房贷款利率低，贷款租房后可将原本用于租房的钱拿来投资理财，获取更高的收益。
短期套利空间还没有出现，因为房源提供方都是企业，如果未来扩大到个人业主，那么出现套利空间的可能性就会大幅上升。
结语
当前对于此类贷款需要积极进行管制，尤其是在贷款方面需要进行审核。后续对于违规使用此类贷款的用户，比如说挪用于购房，就要取消此类贷款资格，并收回贷款。此类产品在发放贷款的时候，资金应该直接打到长租公寓运营机构的账户，而不是直接给承租者或租房者。在后续租赁合同中应该有一个是否可以转租的规定，同时也要规定所在区域最高租金上限。
从长期看，如果有品质的租赁房大规模的增加及租购同权的逐步落实，加上房价如果稳定不怎么涨或少涨，会有部分有购买力的人转向租赁，从而影响商品房市场的供求关系，但这会是一个相当漫长的过程。
总之，对于想买房自住的人来说，能买优先买仍然是最佳选择，不用担心房价会受租赁市场的影响会跌。不然有一天，你在北上广深，租房都成了一个问题。
（原标题--评论：不要让租房贷成为炒租与套利的温床）
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