贷款买房的房奴,这几点一定要知道!

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小编快嘴：

好想好想，成为一名光荣的房奴~

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等额本息和等额本金，两种还款方式一字之差，但是却有着很大不同。那么问题来了，怎么选择还款方式才最实惠呢？

对于购房者来说，两种方式的不同会产生非常不一样的结果。等额本金还款，可以迅速降低还款压力，减少购房者花在利息上的钱，但是前期的还款非常痛苦，而更多人选择等额本息。

如果贷款一百万买房，然后计划20年还清，两者还款上有什么区别呢？我们先来看一张图：

这张图上红色的部分是还款的利息，蓝色的部分是还款的本金。在等额本息还款的方式下，随着贷款剩余的本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。而等额本金还款的方式里面，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。

在前面8年时间里，等额本金的还款数额都更多一些。所以，虽然等额本金的利息会少一些，但是在前面8年里，等额本金的还款压力更大，完全感受不到利息少的好处。从这个角度来看，等额本息还款，其实就是用更多的利息来换取更小的还款压力。同时对于首付资金较少的购房者，等额本息的还款模式还能支持规模更大的贷款。

那等额本金应该用在什么地方呢？对于投资性购房者和购房首付比例较高的购房者来说等额本金其实更加合算一些。一方面投资性购房者都希望迅速还完贷款，避免房子对现金流的依赖。那么在贷款时间较短的情况下，迅速还完贷款，选择等额本金就更好一些。一方面可以节省一部分利息，一方面可以迅速减少剩余的本金，在有需要的时候将剩余贷款迅速还完，然后利用房子进行再融资。

等额本息法

等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小，其计算公式为：

每月还本付息金额 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]；

每月利息 = 剩余本金x贷款月利率；

还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】-贷款额；

还款总额=还款月数*贷款额*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】

注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。

等额本金法

等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态；它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，然后逐月减少，越还越少，计算公式为：

每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率；

每月本金=总本金/还款月数；

每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率；

还款总利息=（还款月数+1）*贷款额*月利率/2；

还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额

注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。

从上面我们可以看出，在一般的情况下，等额本息所支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。

等额本息适合的人群

等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。

等额本金适合的人群

等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

例：李先生买了一套商品房，面积120平米，他向银行贷款60万，还款期限为20年，年利率为6%(月利率为5‰)现在我们分别用等额本金和等额本息法进行分析：

等额本息：每月还款金额=【600000*5‰*(1+5‰)240】/【(1+5‰)*240-1】=3012.5元

等额本金：第一个月=(600000/240) + (600000-0)×5‰=5500

第二个月=(600000/240) + (600000-2500)×5‰=5487.5

......

实质上，等额本金法与等额本息法并没有很大的优劣之分，大部分是根据每个人的现状和需求而定的。等额本息利于记忆、规划、方便还款。事实上绝大多数人都宁愿选择“等额还款方式”，因为这种方式月还款额固定还款压力均衡，与等额本金法差别也不是非常的大，况且随着时间的增长，会使资金的使用价值产生了不同。当然，也有许多人经济相对宽裕，想使自己以后的生活更加轻松及节约成本，会选择等额本金法。简单来说选择哪种还款方式，需根据每个人的现状和对未来的规划而定，不要一味的相信别人的话。

干货，购房缴纳税费应该注意的六大方面！

房屋交易过程中可能会出现各种各样的问题，下面为大家解答关于家庭住宅套数的确定方法以及购房纳税的相关问题，这些小细节问题的思路理清之后，相信一定能帮你舒心置业的。

1、家庭住房套数怎么确定？

自从限购政策出台之后，很多家庭在购买二套房、三套房的时候都会受到税费、贷款利率等方面的影响，但前提是要确定家庭购房是不是属于二套、三套。

因为情况比较复杂，个人可能无法很好的确认，所以小编的建议是，购房者可以到当地房管部门进行查询，最后会出具一个居民家庭原有住房信息的查询结果，上边关于个人或者家庭具体拥有几套房或者是房屋的处置情况都清清楚楚的标记着。这样就可以轻松的决定自己是否还有购房资格，以及购房的利率是多少了。

2、二手房买卖讲究满五唯一或者满二唯一，那么满2年或满5年的判定依据是什么？

满五唯一、满二唯一不是说买房满5年或者满2年，而是以房屋不动产证和契税完税证明上标注的时间来计算的，这两个证明上的时间可能不一样，参考其一即可，一般而言，具体计算时间的时候以日期靠前的为主。

3、买房缴纳各种税费的时候，如果本人不到场，委托别人办理，是否可行?委托他人缴税需要准备哪些材料？

在缴纳税费的时候，当事人是可以不到场的，但是按照规定需要委托一人来代替完成纳税事项，同时还要带齐相关资料，包括当事人和被委托人的有效身份证原件、委托书、购房资料以及其他需要协助完成纳税事项的相关材料。

4、名下有过一套贷款购买的商住房，贷款未还清，现在想再买一套普通住宅，这样的话，这套住宅算首套房还是二套房?

目前限购政策针对的主要是住宅，所以想要购买的这套住宅算首套房还是二套房主要是根据第一套的商住房的性质来定性的。如果商住房的土地性质是商业性质的话，那么要购买的普通住宅就属于首套房，如果商住房的土地性质是住宅性质的话，即将购买的普通住宅就只能按照二套房的标准来购买了。

这里也提醒诸位购房者，一定要珍惜自己手中的购房资格，首次资格最好用来购买普通住宅。

5、买房的时候，开发商说要送一个地下室，其中房屋面积100平左右，地下室面积20平左右，那么在缴纳购房的各项税费的时候，该按多大面积来缴纳？

缴纳税费要根据不动产证上的面积来缴纳，如果地下室有正规的产权，在不动产证上有明确的显示，则地下室也要纳税。如果地下室没有正规的产权，则只需要缴纳房屋面积的税费即可。

购房者此时也应该注意，所谓的地下室，你只有使用权，没有所有权。

6、夫妻二人都在婚前各自买了房，但一人是婚后拿的不动产证，那么此时缴纳税费的时候是该按首套房来缴纳，还是二套房？

结婚后，两人就是一个家庭，各自的房产也属于这个家庭的一部分，婚后拿的不动产证，理所当然的被认为是家庭的第二套房产，需要按照二套房来缴纳税费。

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