过桥贷款的前世今生与恩恩怨怨|热点探讨

2023-05-10 14:56:27


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过桥贷款是最近一大热点。


在10月份IIUSA大会上,11月份移民局两次会议上,都是热点议题。直至,最近某项目的I-924范本审批被拒,致使移民局的现行政策给EB-5行业带来了相当大的震动。


今天,EB5Sir就来谈谈过桥贷款的基本概念,移民局的一贯政策,以及对当前移民局态度的个人解读。


I. 基本概念


先来解释下,过桥贷款(Bridge Loan)是个不完整的概念,更完整的应该称为过桥融资(Bridge Finance)。


先看下百度百科的定义,过桥贷款:是指金融机构A拿到贷款项目之后,本身由于暂时缺乏资金没有能力运作,于是找金融机构B商量,让它帮忙发放资金,等A金融机构资金到位后,B则退出。这笔贷款对于B来说,就是所谓的过桥贷款。


来看一个典型的简化版的过桥贷款图例



如图示EB-5案例,项目方C(JCE-就业创造企业),想问EB-5投资者组成的有限合伙企业A(NCE-新商业企业)借款,A的钱还没到位(正在募集或者投资者的I-526获批之后才能放款给C),所以,C就先找了一个贷款方B,暂时借了一笔钱,等A的钱到位后,再还给B。这笔贷款就是过桥贷款。


为什么过桥贷款概念还不够完整呢?


因为,C有时候自己弄一笔钱进来,叫做过桥股权(Bridge Equity),而不是再找个B来借钱。


所以,当前过桥融资的情况有两种,一种是过桥贷款一种是过桥股权


II. 移民局过往态度


1. 移民局一直担心,过桥融资是项目方的一个借口,只是在一个成熟的项目中利用EB-5资金替代其他融资进而降低资本成本,这就不能达到EB-5真实创造就业的目的。换而言之,移民局在是否计算EB-5资金释放到项目之前的就业创造比较谨慎,这也就是过桥融资在EB-5领域的真正症结所在。


长久以来,移民局所采取的态度就是,EB-5项目文件需要证明,EB-5资金和就业创造有关联(nexus),也就是说,如果没有预期中的(but, for)EB-5资金(来替换),则没人会提供过桥贷款。 这也就是说,项目文件要证明,EB-5资金的注入和就业的创建之间是有“nexus”的


2. 在2013年5.30备忘录中,移民局更进一步明确了相对宽松的过桥融资政策:


政策备忘录在相关的部分说明:“开发商或新商业企业(NCE)实体,直接或通过一个单独的就业创造实体(JCE),可以利用…过桥融资…如果项目在收到EB-5资金之前,是基于使用过桥融资开始,并在随后用EB-5资金取代过桥融资,NEC仍然可以享受这些就业创造机会…即使在获取临时融资之前没有考虑EB-5融资,只要融资是作为短期临时融资考虑的,并且在随后是要被替换的,那么EB-5资金的注入仍可能导致和享有新的就业机会创造。开发商不应该排除使用EB-5资本作为代替短期融资的替代资金来源,仅仅因为它在获得过桥或临时融资之前没有考虑EB-5资金。”


因此,即使在取得过桥融资之前没有考虑EB-5资金,但是只要临时融资(最终被取代)被视为最终要被取代的,开发商随后就可以使用EB-5资金作为贷款,并仍然享有所创造的就业机会。


3. 据2017年6.14移民局最新发布的政策手册,以上政策没有变化,英文原文如下:


Bridge Financing


A developer or principal of a new commercial enterprise, either directly or through a separate job-creating entity, may use interim, temporary, or bridge financing, in the form of either debt or equity, prior to receipt of immigrant investor capital. If the project starts based on the interim or bridge financing prior to receiving immigrant investor capital and subsequently replaces that financing with immigrant investor capital, the new commercial enterprise may still receive credit for the job creation under the regulations.


Generally, the replacement of temporary or bridge financing with immigrant investor capital should have been contemplated prior to acquiring the original temporary financing. However, even if the immigrant investor financing was not contemplated prior to acquiring the temporary financing, as long as the financing to be replaced was contemplated as short-term temporary financing that would be subsequently replaced by more permanent long-term financing, the infusion of immigrant investor financing could still result in the creation of, and credit for, new jobs.


For example, if traditional financing originally contemplated to replace the temporary financing is no longer available to the commercial enterprise, a developer is not precluded from using immigrant investor capital as an alternative source. Immigrant investor capital may replace temporary financing even if this arrangement was not contemplated prior to obtaining the bridge or temporary financing.


The full amount of the immigrant’s investment must be made available to the business or businesses most closely responsible for creating the jobs upon which eligibility is based. In the regional center context if the new commercial enterprise is not the job-creating entity, then the full amount of the capital must be invested first in the new commercial enterprise and then made available to the job-creating entity or entities


6.14政策手册,还没人花精力去翻译,当前行业内小伙伴们都有些懈怠鼓不起精神。这段英文,简单解释下,就是过桥贷款(股权)是可以用来计算就业的,只要事前有计划,然后要求钱先投到NCE,再给JCE使用。


最后一句话挺关键的,我们下面会讨论。


III. 来看下过去几场关于过桥贷款的会议


1. 2017年10月23日,IIUSA大会的消息:移民局EB-5补件新趋势|详解


2. 2017年11月7日,纽约移民局利益相关者会议:11月7日,纽约移民局利益相关者会议|重要信息


我们来一起听下,11月7日移民局会议上的三段问答,长按下方二维码,进入移投讲堂后收听(会议录音来自于IIUSA网站):



2.1. 1:10:30开始的两段问答

2.2. 1:49:03开始的一个问答


在上述第II部分我们所谈到的基础上,移民局回答了两个棘手问题


A. 明确了EB-5资金替换过桥融资,必需要通过JCE,而不能直接还款给过桥融资方。


移民局的官员Jan Lyons在前后两个提问中都明确了该点,并引用了6.14政策手册上的最后一句话“… must be … made available to the job-creating entity or entities”,他的观点是,只有这样才能证明EB-5资金和就业创造建立了关联(nexus)。


此处是移民局第一次明确提出的要求,个人认为,这非常机械地定义了建立所谓关联(nexus)的方式,因为在现实商业环境中,NCE的钱没有经过JCE转一圈就直接还给了过桥融资方,就不叫“made available to the job-creating entity”了,实在是脱裤子放屁之举,不可理喻。个人猜测,最近某项目的I-924被拒很可能就是该原因。


B. 过桥融资是否只能是短期到一年内?


Jan的回答是,过桥融资必需是临时资金,而不能是长久的。但是,叽里咕噜半天,没有特别明确说,一定只能在多长时间内是合理的。


3. 2017年11月10日,纽约研讨会移民局的问答:移民局首次EB-5视频直播|在线观看


在线观看可以长按下方移投讲堂的二维码:



57:35,Jan说已经认识到了,现在这是个关键问题,将尽快澄清关于过桥贷款的审批标准,而且这对EB-5行业很重要,不希望自己成为阻碍。


IV. EB5Sir个人试图总结下移民局当前的政策态度


1. 必需有事先计划,不能临时起意使用过桥融资;

2. EB-5资金,必需通过JCE再还钱给过桥贷款方;

3. 过桥融资必需是临时的,时间长短尚未完全明确;


最后,希望移民局能够尽快出台明确的政策,并且不要再三番五次搞出新花样,来回折腾已经倍受折磨的EB-5行业了。


各位朋友,周末愉快!


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