最新消息:近期房贷违约率连续攀升,苏州竟然排第一!

2023-05-10 14:56:27

最近,在经济观察报上看到,银监会主席尚福林强调:要加强对房地产信贷压力测试和风险测试。原因是9月18日,中国建设银行发布的“建鑫2016年第二期不良资产支持证券”公告显示,从2015年开始,个人住房贷款不良资产率不断攀升。



以建行为例,作为个人住房贷款占有率最高的银行,其2015年和2016年发行的4期针对个人住房贷款不良资产支持证券中,深圳、上海、苏州等排进前十,其中苏州排行第一



苏州违约率最高,原因何在?


2015年12月发布的建元2015年第二期中,违约金额最大的城市是苏州,占比为29.91%,其次是青岛和成都,以及广州和福州。五个城市总体违约贷款金额为41.86亿元,占比达到52%。


从2015年、2016年建行发行的4期证券来看,违约情况较为严重的有苏州、廊坊、深圳、潍坊、北海、宜昌、南宁、广州、青岛和成都等10个城市,其中前9个城市本息违约金额均超过5亿元,成都为4.88亿元。

无独有偶,违约率较高的城市恰是当前房价上涨势头较为迅猛的区域。比如,苏州违约情况最为严重,总规模达到32.95亿元,占总体违约规模的14.71%,其次是廊坊和深圳。


经济实力越强的省份,违约金越高?就苏州所在的江苏省来说,是违约金本息总额超过10亿元的8大省份之一,其中广东最高为45.25亿元,江苏为34.84亿元,山东为25.38亿元。不难看出,这三个都算是经济实力较强的省份。此外广西、河北、福建、浙江和湖北五个省份违约本息金额均超过13亿元。


2015年-2016年,建行累积处理个人住房贷款不良资产规模已达224.04亿元。按照建行2016年6月底个人住房贷款3.18万亿中0.34%不良率计算,其个人住房贷款不良资产规模为108亿元,而2016年两期产品覆盖规模为127亿元,如果算上今年6月份以来新增的不良资产规模,基本覆盖了建行全部个人住房贷款不良资产。


看看网友怎么说:

向远方:次贷危机可能要来了

德行天下:感觉这一辈子就为房而活,太悲剧了

事事愿为:薪资不涨物价飞涨,房子按揭越来越吃力,生活压力越来越大,难免造成很多违约的。不是你买房就安稳了,买了房子还要想怎么维持住。

随遇而安:为楼高百尺,手可摘星辰。不敢高声语,恐惊梦中人。

Billy:还不起贷款很正常,都是在炒短期增值。

喜乐:历史给我们唯一的教训就是,人们从不从历史中吸取教训。

兰逸:上帝说:“要让它灭亡,先让它疯狂。”



一二线城市违约率最高,违约者多是这些人


从建行发布的4期个人住房贷款违约情况来看,违约者中低收入者偏多。其中年收入10万元以下的比例超过一半,年收入30万元以下的比例超过80%,而年收入30万元以上的违约率占比未超过20%。


从贷款违约人年龄分布来看,30岁到40岁违约比例最高,因为这个年龄段是购房的主力群体,普遍占到40%以上,平均占比超过违约金总数一半以上。其次才是40岁到50岁之间群体,而30岁以下违约占比相对较低。


从违约人所从事的职业来看,处于第一位的是专业技术人才,占比为29.11%,其次是普通职员,占比为25.06%,第三位是商业和服务业人员,占比16.52%,三类职业占比超过七成,呈现领域和专业较为集中。


从违约贷款情况分析,大部分违约人并非主动恶意违约,可以说是因为某些不得已因素被动违约,实际上六成以上违约人已偿还了5到10年按揭。。在贷款期限上,10年到20年占到八成左右。


从违约贷款抵押物面积来看违约人重点集中在改善型领域:100平方米到200平方米占比普遍超过50%,而购买这类房型的主要是改善型中等收入者。其次才是100平方米以下的刚需型,占比也普遍超过30%。


虽然个人住房贷款不良资产率上升劲头较强劲,但是这一类别贷款由于绝大多数房贷都有抵押物,所以形成坏账后对银行损失相对较小。未来包括建行在内的多数银行均把个人住房贷款作为一个重点对待的领域,但在风险管理上会进一步加强管控。


此外,一二线城市成为了房贷违约的重灾区,某些程度和一二线城市房价普遍较高息息相关。例如北上深,从房价和收入比来看,分别为18.1、20.8和27.7,远高于纽约、伦敦和东京的8、12和10。



购房贷款违约率越来越高,个人住房贷款压力和风险测试迫在眉睫?


在全国个人住房贷款中,截至2016年6月底,国内个人住房信贷总量为16.55万亿元,其中工商银行为2.86万亿元,中国银行为2.08万亿元,建设银行为3.18万亿元,农业银行为2.24万亿元,建设银行规模最大,四大国有银行个人住房信贷占比达62.6%。


相比于2015年末,2016年上半年银行不良贷款率均有不同程度的上升,但上升幅度有所减缓,其中建行和工行上升了0.05个百分点,中行上升了0.04个百分点,农行上升幅度最小为0.01%。


联合资信对建鑫2016年第二期不良资产支持证券评级报告显示,2013年前,个人住房贷款每年违约笔数都在5000笔以下,2014年这一数字达到9000笔左右,2015年则上升至17000笔左右,2016年上半年已经达到10000笔左右。不难看出,从2014年起,个人住房贷款违约量开始大幅度增加,时至今日仍呈大幅上升中。


从这一变化不难看出,银监会主席尚福林提出加强对个人住房信贷压力和风险进行测试的用意。建行内部相关人员表示,目前该行并没有启动关于个人住房贷款压力和风险测试,,各家银行应该很快启动测试。


在其看来,相比于其他银行,建设银行对个人住房贷款审核较为严格。“一个是首付比例比其他银行要高5-10%,二是对购房者还款能力进行核实,原来你可能提供工资流水和收入证明就可以了,现在还要对这些材料的真实性进行审核。”


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