【恒学堂】银监会:严查个人消费贷款流入房地产市场

记者近日从银监会获悉，，银监会高度重视，、部署，银监会各派出机构迅速行动，，加大违规行为问责力度。

此前，随着房贷收紧，多地银行发放的个人消费贷款和个人经营性贷款违规流入房地产的情况增多，甚至出现消费贷变身“首付贷”的现象。

银监会相关部门负责人透露，：一是开展风险排查。北京、广东、上海、广西、贵州等银监局迅速部署开展消费信贷资金流向排查，北京银监局要求重点关注“房抵贷”、借款人或其配偶短期内办理多笔业务、贷款发放后资金迅速回流、收入证明金额明显高于平均水平等风险特征的贷款业务；广西银监局要求逐笔报告信用贷款超过50万元、抵押贷款超过100万元、信用卡分期付款超过30万元的资金用途情况。二是加强规范管理。福建、深圳、广西、江苏、内蒙古等省（区、，；广东银监局明确要求原则上不发放金额超过100万元或期限超过10年的个人综合消费贷款；福建个别银行已将消费贷产品的自助提款额度由30万元降为20万元。。江苏、上海、福建、重庆等银监局针对消费贷款用于个人购房首付的行为进行行政处罚，督促整改落实，部分银行也对违规挪用资金做了收回处理。

在9月29日召开的新闻发布会上，银监会审慎规制局有关负责人表示，将突出重点领域和薄弱环节风险防控，其中，严厉打击“首付贷”，严查挪用消费贷款资金，防范房地产泡沫风险。

全国首套房平均利率年内第九次上涨！

9月，全国首套平均房贷利率升至5.22%，年内第9次上涨。但值得注意的是，与此前几个月不同，房贷利率涨幅呈放缓趋势。

数据显示，从全国首套房贷款平均利率走势来看，9月全国首套房平均利率为5.22%，相当于基准利率的1.06倍，环比8月上升了2.01%，上涨速度呈放缓趋势；同比去年9月的4.44%，上升了17.66%。全国首套房平均利率最低的城市前十名分别为上海4.89%、厦门4.99%、大连5.03%、东莞5.06%、西安5.08%、昆明5.10%、乌鲁木齐5.11%、沈阳5.13%、成都5.15%、太原5.15%。

具体来看，在全国35个城市533家银行中，有137家银行首套房利率上升，占比25.70%；房贷利率下降的有13家银行，占比2.44%；与上月持平的有367家银行，占比68.86%。此外，有36家银行分(支)行因额度等原因暂停受理房贷业务。

二套房贷方面，9月二套房平均利率5.60%，较上月保持平稳上升，去年同期为5.39%。533家银行中，除36家停贷的银行分(支)行外，二套房贷执行基准利率的银行有2家；278家银行执行基准利率上浮10%，较上月减少62家；执行基准利率上浮15%的有44家；上浮20%的有149家，较上月增加33家；16家银行执行基准利率上浮30%，较上月新增5家。

融360分析师李万赋表示，自从2014年降息以来，银行一直进行资产重新定价的工作。期间，受到资产荒和坏账风险暴露的影响，也进行资产结构的调整，结合房地产去库存，住房贷款成为大量银行优先配置的资产，提供了较多利率折扣，房贷供给显著扩大。但随着流动性收缩、银行负债成本上升，资产收益下行，导致银行的收入及利润承压。在这样的情况下，再加上信贷额度的限制，逐步减弱房贷折扣、提高房贷利率就成为银行的必然选择。

但值得注意的是，融360分析师李唯一表示，9月平均利率涨幅已有降低，一线城市中，除上海有提供优惠利率的银行外，北京、广州、深圳平均利率破5.15%，已无优惠利率。一线城市利率变化速度快，时效性强，经历前几次的调整变化后，9月未出现大面积变动。

因此，李唯一认为，就目前来看，一二线城市已大体完成利率上浮的调整，出现再次大幅变动的可能性较小，总体会处于微调状态，峰值或将临近。

此外，因银行额度受限，房贷放款时间或再度延长。融360监测数据显示，超过90%以上的银行表示，目前均面临额度不充裕的问题，放款时间由以往的15至60天延长到60至180天不等，部分银行房贷业务受额度影响已进入排队等候办理状态，少数银行分支行暂停新增房贷业务受理。

在放款时间方面，以北京为例，23家开展房贷业务的银行中，仅大华银行、民生银行15日放款，兴业、渣打、农行、建行、中信等执行30日放款，中行、汇丰银行、华夏银行、渤海银行等则延至60日。上海的24家银行中，已没有银行15日放款，兴业、农行等13家银行执行30日放款，工行、浦发等45日放款，招行、交行、光大等则60日放款。

李唯一表示，进入四季度后额度问题将会更加明显，银行严格控制房贷增量，预期明年额度问题不会得到大幅度缓解。真正有效缓解额度问题的关键还在于保障居住需求，市场通过扩大供给保障类房、租房等，分批解决住房问题，避免短时间内购房需求过度集中。

最后，李唯一指出，政策调控使得房屋回归居住属性后，投资用途的交易会大幅度降低；银行对于购房贷款审核以及额度把控将会更加严格，，总体流入房贷市场的资金会受到限制。因此，无论是购房市场还是中介市场，都将迎来一定的变革。

无锡出现投资客弃房断供的案例！

【案例】

李女士2016年三、四月间购买自己的第二套房。当时，房价已经处于高位，李女士出于“买涨不买跌”的从众心理，以不多的首付款与开发商签下买卖合同，又与某银行签订《个人购房借款/担保合同》。借款80万元，期限20年。买房的李女士看着房价上涨趋势，想过几年卖出去小赚一笔。但好景不长，李女士所在行业不景气，其公司薪酬、福利大幅降低。更为糟糕是，由于国家宏观政策的调控，房价涨势止住了，自己所买楼盘开始降价。“房子总价跌了快两成，自己每个月还要支付几千元贷款，压力不小，干脆断供。”于是，李女士停止向银行还贷。银行方面催要无果，。

银行认为，李女士连续数月未按时偿还贷款本息，要求解除与李女士之间的借款合同，确认银行对抵押物享有优先受偿权，并支付贷款本金、利息及逾期利息、诉讼费用。

李女士则当庭直言：对借款事实无异议，表示自己所在单位经济情况不景气，经济困难，无力偿还贷款。希望向开发商退还所购房屋，以降低自己的损失。

，合同签订后，李女士未按约还款已构成违约。银行要求解除合同并要求支付全部贷款本息的条件已经成立。李女士应当立即归还银行借款本金及相关利息、罚息等合计23万元。且根据担保合同的内容，银行就上述房产享有优先受偿权。

因为不知道是哪个区和银行，，这是正规媒体江南晚报的报道，，但时间上可能报道有误，应是2017年三四月份买的房子，当时，正是无锡楼市高位。

李女士断供主要原因，1、公司所在行业不景气，薪酬、福利大幅降低，收入下降，压力太大，支付能力出了问题；2、入场时机没选好，在高点入市，后来这个楼盘降价了，原来想过几年赚一把卖出的如意算盘落空了；3、是投资不是自住，非刚需，投资肯定会从盈亏角度考虑要不要继续还贷。

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看过美国电影《大空头》的读者应该有所感受。

其实在美国次贷危机爆发前，2005年开始，美国就开始有房贷断供违约的案例了，但一开始并不多，到2006年，随着失业人慢慢增多，夫妻都没工作，或者收入下降，供不起房，那就卖房，或者弃房，新闻也有报道，但依然没有引起大家的注意和警惕。直到2007年。

很多人说，中国房贷首付至少是两成三成，不像美国可以零首付，穷人都可以买房，我们不同，所以中国根本不可能发生次贷危机。

但危机往往是预料之外的，我们从2015年开始的这一轮去库存，财富效应激增，炒房一夜暴富的心态深深的烙在了大家的心里，看着别人买房几个月就赚了几十万几百万，心里羡慕嫉妒恨，羊群效应产生，导致投资资金都涌入楼市。

有房的，把升值部分从银行抵押贷款套现出来，1套变2套，再通过银行不断的加按揭，2套变3套5套，各种首付贷，信用贷，消费贷，用来付首付，还月供。

没房没实力的，几个人合伙炒一套，约好一起还月供。

在北上深，这两年换房族月供两万三万很常见，按常规贷款规定，你的收入必须是月供的一倍才会放款，开什么玩笑，哪怕是一线城市，月收入四万六万的有几个人能满足条件？

不要紧！开个假的收入证明就OK拉！

哦，可是银行流水没那么多怎么办？

不要紧！有机构帮你代理弄假的流水！

只要你想买房，没钱，有机构借钱给你凑首付，没名额，假离婚，补社保等等，都不是问题，总之，有机构为你一条龙服务！

这一轮加杠杆去库存，购房者中的投资比重非常大，一线去临近的周边城市和二线城市炒房的，二线去三四线炒房的，关键并非都是有钱人在炒房，很多屌丝也加入进来了，首付和月供靠的不是自有资金，而是各种贷款，借钱！最可怕的是，现在连大妈也大胆拿出趴在银行储蓄卡上N年的养老钱炒房！

虽然我们没有美国那么夸张，一条狗的名字也可以申请贷款，没有银行去实地考察。但我们有些首付两成和三成都靠借钱的背后，实际相当于零首付或一成首付。我认为这就是一种变异版的次贷。

不过我们没有各种抵押债券买来买去，倒不至于像美国那样发生系统性的金融危机，但我们有P2P，有首付贷金融公司，最主要是有银行大规模的消费贷支持，所以我估计最后可能是银行为了防风险开始抽贷，银行自己没啥风险，结果就是投资购房者支撑不住了，哪怕是亏本吐血也要大甩卖，来还银行的贷款。

我相信只要你关注楼市，身边有多少人投资买房的，你应该能感受到吧，深圳周边的惠州、中山，七八成购房者都是深圳买家，投资客起码一半以上。北京和上海周边就更不用说了，一限购，燕郊楼市立刻就冷冻了。

看看无锡的购房人群比例！外地人比本地人还多！

对刚需客和真正的改善需求而言，一般买房都会考量自己的还款能力，即使收入3万，月供要2.5万，也会省吃俭用咬牙还贷，断供的可能性非常小。

但对投资客而言，就另当别论了，如果是自己的名额买的房，还会考虑信用的问题，但如果是靠买的名额，拿别人名字买的房子呢？损失的是他人的信誉，如果房子亏了，那继续还贷的动力就不足了，所以你要警惕借名额给别人买房。

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投资比重大的危险在于，这是一个击鼓传花的游戏，需要不断有投资的人进来接盘才行，因为刚需反正已经接不起盘了，而接盘的投资客，如果是有实力还好，但就怕是加杠杆借钱来投资的，那些全款买房的人真的很有钱？NONONO，他们也是靠借钱凑的全款。

那如果银行突然不能借钱给你了呢？原来给你的消费贷突然要你提前还款呢？你的资金是不是就断流了？

这是银行已经开始在做的事。

但还有更大的问题，就是万一你自己的收入减少了或者失业了怎么办？无锡这个断供弃房的人，主要也是因收入减少负担不起。

这是美国次贷危机引爆的主要原因，随着一次次加息，购房者月供负担增加，同时失业，收入减少，大家慢慢就负担不起月供了，最后只好选择卖房，弃房。

回到我们国内，断供弃房的倒是很少发生，但亏本卖房的事之前常有，上一轮2011年，温州、海南、鄂尔多斯等地房价大跌，主要也是后院起火导致的，温州那些小企业家们，内蒙那些煤老板们，都遇到资金危机了，企业都快经营不下去了，没有资金周转，那只能卖房了。

当大家都集中抛售的时候，市场上供给量突然增多，而购房者都是买涨不买跌，下跌预期一旦形成，房价就跟吃了泻药一样。

我家人的两个同学，都是手持6套房，深圳、南京、长沙各2套，今年还跟同学们组团在长沙梅溪湖买了十多套，其中一个说，有时候夜里一整夜都失眠，因为马上又要还月供了，还不知道月供的钱在哪里，得赶快去哪个银行做消费贷款出来。

论他们的收入，一个月不到2万，月供是收入的几倍，都是靠加杠杆腾挪资金。

我很疑惑，问他为什么不卖掉两套减轻月供压力呢，先落袋为安一部分多好。

他们的回答是，舍不得卖，房价还会涨，而且卖了就没有名额买了，钱拿着会贬值，也没有别的投资渠道。

好吧，我无话可说了。

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可能你会说，我这些都是假设，假设别人收入减少，还不起月供。

没看到腾讯农药的员工都发了100个月的奖金嘛。

但有几个王者荣耀呢？今年你加薪了吗？供给侧导致的原材料上游利润突然暴涨的企业可能加了，但下游是一片腥风血雨，加上环保风暴，中小民营企业能不关门倒闭就是万幸了。

市场认为，因为需求疲软，所以CPI一直起不来，大放水都流到房地产的蓄水池了。但我老担心，货币宽松持续了这么久，PPI上涨，可能还是会传导到CPI。

已有很多行业的消费品开始涨价了。这两天引起关注的是快递宣布要涨价了。