深度|岌岌可危!个人房贷杠杆逼近极限,已超日本房产泡沫期

来源 | 凤凰财经、海通证券

编辑 | 价值线 子墨

美国、日本房贷收入比的起伏与地产泡沫的生灭同步进行。目前居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平，若按现有速度扩张，则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。

今年上半年新增房贷/GDP高达6.4%，不仅远超日本历史高点（3.0%），也接近美国历史峰值（8.0%）。这都意味着居民购房边际杠杆率或已接近极限！地产泡沫值得警惕！

8月5日，央行二季度货币政策执行报告指出，上半年个人住房贷款增加2.3万亿元，同比多增1.2万亿元，6月末增速达32.2%，月度增量也屡创新高，这主要是因为上半年商品房销售增速较高，带动个人住房贷款较快增长。

据统计，居民房贷月均新增额从11年的693亿元飙升至16年上半年的月均3933亿元，迭创新高。从房贷余额看，后美、日均开始回落，只有持续上升，并于14年超过日本，可谓“超日赶美”；从房贷余额/GDP看，美国和日本在各自地产泡沫破灭后均见顶回落，而则持续上升，目前约25%，已达到日本90年地产泡沫顶峰时的水平。若按现有速度扩张，则3年内将接近美国当前水平。

居民房贷缘何激增？海通证券分析认为原因有以下三个方面：

第一，货币信贷扩张，信贷结构倾斜。过去几年信贷增速高企，超发的货币为居民大规模购房提供了支撑；而15年以来，企业中长贷增速下行而居民中长贷增速上行，使得居民中长贷/企业中长贷加速上行，这意味着越来越多的信贷资源被分配到房地产市场中。

第二，低利率促销量，宽货币推房价。住房贷款平均利率从14年下半年以来持续下行，导致地产销量增速在15年见底回升。16年初地产刺激政策再度出台，再次刺激了居民购房需求；而货币增速高企，则导致房价暴涨，并从一线向二三线传导，16年上半年地产销售额同比增速42.1%，超出销售面积增速14.2个百分点。

第三，居民购房杠杆率骤升。居民购房贷款新增额/新增商品房销售额从11年的17.3%，一路上行至15年的36.7%，今年上半年再次创新高至56.5%，居民购房杠杆率呈加速上升。

房贷高增长能否持续？海通证券称，这取决于居民的偿付能力：

居民负债率疾速上行，或被低估。从居民负债率来看，对应住房贷款的中长期消费贷款是居民债务中占比最高的部分，房贷的大幅上升，直接推升居民部门杠杆率急速上行。虽然横向比较看，居民负债率仍低于英美日等国，但国际经验表明，当人口红利消退、人口抚养比见底后，将迎来居民杠杆率见顶。而人口抚养比已在11年见底，这意味着居民杠杆率将在未来几年见顶，目前我们已离顶部不远。

居民房贷收入比超日赶美，值得警惕。居民房贷收入比可以更准确的刻画居民偿付房贷的能力。美国、日本房贷收入比的起伏与地产泡沫的生灭同步进行。目前居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平，若按现有速度扩张，则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。

新增房贷销售比历史新高，岌岌可危！从新增房贷/新增地产销售看，美国07年时的峰值为52.6%。而15年新增房贷销售比升至35%，16年上半年更是创历史新高至42%，已接近美国期间峰值水平。上半年新增房贷/GDP高达6.4%，不仅远超日本历史高点（3.0%），也接近美国历史峰值（8.0%）。这都意味着居民购房边际杠杆率或已接近极限！

综合来看，房贷高增不可持续，边际杠杆已近极限，地产泡沫值得警惕！