涨知识丨贷款的前期统筹—衔接篇!

2023-05-10 14:56:27

经授权转载自公众号：本尊资讯

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导语：

在普通购房者眼中，贷款还是低频的行为，一辈子才买一套两套房，并不值得花费时间提前准备；但在北上广深和目前限购限贷的城市里，现行的政策和高涨的房价，迫使人们提高贷款的频率，每年办一笔甚至几笔贷款的人比例开始增加。客观上主要需要解决：首付的来源，绕开政策的控制；主观原因是：对货币贬值严重性的恐慌，人们负债意识的觉醒，还有十几年来，多军群体对空军一面倒的碾压，形成了思维惯性。我们如果用旁观者的目光来观察，持有现金固然可喜，但是名下缺少负债却会恐慌，回顾历史可以帮助梳理未来。

主观观点通常基于想象和推测，但是被冠以“战略”或“体”的美誉，通常有较长的时间跨度，可能有着惊人的准确性，但也会“差之毫厘谬以千里”；但是基于经验的“术”是根据实际随时调整的，因此才具有真正的可操作性，这也是本尊资讯作为工具类公众号的定位：工具书不会被通篇详细阅读，也不会有很高的艺术性，但是人人都需要它，在关键时刻查阅他们需要的那一部分。本文着重谈“术”，需要衔接的贷款流程。此为本系列最后一篇，前两篇为《征信篇》和《流水篇》

1ST

A）为何要按衔接流程办理？

因为同一段时间涉及到至少两笔或以上的贷款，它们会互相影响对方银行的审批，每一步都需要科学地衔接。

B）需要衔接的贷款品种有哪些？

银行信用贷款+银行抵押贷款（一押、二押）+小贷公司过桥产品（换房贷、赎楼贷、全款贷等）+按揭（正常首套、正常二套、二套3+4等）

C）衔接两笔以上贷款的常规流程有哪几种？

a）首付由卖房获得——即置换。

由于置换的流程很长，有时需要申请小贷公司换房贷。

（所有的详细流程见下图）

b）首付由信用贷获得——

1）使用自己名下的信用贷做首付，前提需要办按揭银行配合，先拉征信和产调流程，保留两个月有效期——签合同，办按揭贷款。

2）使用别人名下的信用贷，前提是授信额度类信用贷，可以随借随还。首付用别人的信用贷支付，等按揭放款后，使用自己的信用贷还。

建议1：体制内或优质企业的同事可以一起办授信额度类信用贷，形成互帮互助的团体，购房时可以互相短期拆借，成本最低。

建议2：单位性质好，最高可以申请到200-300万，但是不要冲昏头脑，一年到期或三年到期需要资金周转，所以只用家庭名下的50%额度。

c）首付由正规小贷公司获得——即所谓“过桥”，仅限名下有房才可以。

1）非自己名下房产，可以抵押，成本低，不影响接下来按揭。

2）自己名下房产，不可以抵押，做成类似换房贷的产品，成本略高。需要强制公证或者押产证。

d）首付由银行抵押贷款获得——

1）名下有一套以上房产，净身出户办首套——

Ⅰ）有贷款——不变、去名、更名——选择二押、一押——二押直接审批，再抵押，再放款/一押可以先审批额度，再结清贷款（借钱或全款贷），再抵押，再放款——离婚净身出户——付首付，签合同——办理按揭贷款。

Ⅱ）无贷款——不变、去名、更名——一押——审批成功，抵押，放款——离婚净身出户——办理按揭贷款。

2）名下有一套房产，直接办二套贷款（或者二套3+4）

Ⅰ）选择二押、一押——先审批额度——暂时不抵押不放款——向小贷公司申请过桥资金——付首付，办二套按揭——按揭批好后，同时办理抵押贷款放款事宜，按揭和抵押贷款同一时间段放款——还过桥资金。

Ⅱ）选择二押、一押——先审批额度——向按揭贷款银行确认成功率——让其先拉借款人夫妻征信以及名下房产产调，最长保留两个月有效期——再办抵押，放款——付首付，签合同——按揭银行

3）名下有两套以上房产，直接用父母名义全款购买

Ⅰ）直接抵押自己名下房产，再用父母名义全款购买

选择二押、一押——先审批额度——符合预算——办抵押，放款，签合同。

Ⅱ）直接抵押自己名下房产，再用父母名义全款购买，再抵押这套房产

选择二押、一押——先审批额度——预算超支——预先把看中的房产在另外抵押贷款银行评估——办抵押，放款——同步做过桥——支付全款签合同过户——父母做主贷人（极少）、子女做主贷人——审批、抵押、放款——还过桥资金

注：另有一些情况，名下两套房产，赠与给老人后，再抵押，子女再买房按揭，与上述流程类似。

D）首付款该如何正确支付？

如果说按揭贷款是买房的必然选择，可能有些夸张，毕竟统计数据中用贷款买房的比例并不高；但是说买房是消费贷款的必然选择，基本不夸张，各家银行推出层出不穷的信用贷、持证抵押产品，其实际用途90%以上都是——买房，更精准地说是付首付。因此，说消费贷款是按揭贷款的衍生品很准确。既然首付也是借贷的，自然会从表面上看起来充满风险，认为杠杆率太高；其实这里有资金错配的问题，也有现金流的问题，并不会真是产生更大的风险；即使真的有风险，也由购房者自行承担后果，对银行来说，其实乐见其成，并且直接取消消费贷款产品，釜底抽薪的效果会更好，这些留待以后再说。

不管怎么样，，从征信、产调、转账记录都是可以核实是否有首付贷嫌疑的细节。如果是真的借贷付首付倒也罢了，但是很多人就是自己的资金或者父母的资金或者亲戚朋友的资金，由于不当的转账方式，被银行误解而拒贷，这就多了一丝悲情和黑色幽默的意味。

正确流程：

a）从银行借贷的资金——取现——存到父母账户（前提是能证明父母子女的关系）——主贷人新开A卡——父母转账至主贷人A银行卡——A卡直接转至房东产权人账户

若父母子女关系无法证明，则取现——存到主贷人A卡——转到主贷人B卡——B卡直接转至房东产权人账户

b）从亲戚朋友处、小贷公司处借的资金——转账至父母账户（同上）——主贷人新开A卡——父母转账至主贷人A银行卡——A卡直接转至房东产权人账户

注：关于首付的问题可参阅《放款后也不是万事大吉——贷款中的陷阱》一篇中的案例

E）过桥资金的办理流程

细心的读者会发现，在以上的流程中，过桥资金扮演了重要的角色，市场上五花八门的小贷公司很多，可以自己遴选。

流程：

准备材料——原件拍照——发电子邮件给经办人——审批成功——到小贷公司签合同——办强制公证（或押产证或控卡）——放款

小贷公司风控的几个手段：

强制公证：强制公证一般是指赋予强制执行效力的债权文书公证，这个往往是双方甚至是多方签署的，而在发生不能履行或者不能完全履行的情况下作出执行证书，也是可以由债权方单独申请办理的。由于中国国情，，做了强制公证，意味着不用打官司，就可以拍卖违约者的房产。（当然，真实的清场往往很复杂，要借助社会力量了）

押产证：防止借款人再做二次抵押。

控卡：由于客户通常在银行申请一笔贷款，用于还小贷公司的资金，所有把收款卡由小贷公司保存，也是风控手段之一。

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流程图