贷款前期统筹—月供篇(上)

2023-05-10 14:56:27

       “说实话,我们家庭贷款已经一千多万了,贷款批下来是很兴奋,但是兴奋之后是发愁,还款月供有点捉襟见肘了,您看,是否有办法解决啊?”


       这样的对话,去年以来,已经出现过多次了。不但有人在问本尊,在水库里,也不断有人在问,可是都没有准确答案,或者只有云山雾罩般的禅语——“以贷养贷”,或者只有鸡汤文“D算法、E算法“,但从看到的和听到的,那个圈子的融资底线,还是依赖大神们朋友圈的拆借,可复制性特别低,完全不适合于粉丝们的模仿。


       从房价和贷款技术的角度来说,贷款千万元以上已经是很普遍的事情了,本尊丝毫不怀疑,未来几年,“千万负翁”比例会大幅增加。


       一部分人是真的有各种收入来源,心安理得的“债多不愁”;另一部分人是参透了货币和房市的“秘密”,觉悟到了“真正的对手是国家”,认为用长期债务的代价换取坚挺的资产,特别有安全感,于是通过各种手段获得了大量低廉的信贷资金,可是冷冰冰的月供数字就没法好看了,那是精准的手术刀,一招不慎,就会切断整个资金链。


       以前本尊也写过“以贷养贷”的流程,但过于粗放,不符合众多怀揣“2N”梦想的精英们的咨询期许。在《贷款公司的“弱关系”经营法》中,本尊已经梳理了未来发展的一条路,帮助众多普通投资和改善房产者,做好前期统筹和规划,以便到时候方便办理贷款。在本篇文章中,本尊用实际经验编辑了月供各种来源的测算、根据房价不同涨幅的消耗时间、购房预算等等,让不同人根据自身条件输入变量,快捷得出资金和时间结果。



       我们服务的大多数案例,都是已有一套房以上,不置换,再购入一套,所以本表以这种思路编辑。如果是刚买第一套,或者是置换买入一套,比较简单。


       第一步,我们先编辑四个计算公式,方便计算月供,另外,里面的数值变化和后续的结果是有关联的。


        第二步:我们编辑收入和支出的预算表,最后计算出差额部分。

         第三步:找到各种能补充差额部分的资金来源


        第四步:计算我们所需要的结果

1.我们要知道,在房价水平处于不同涨幅时,各种资金来源加在一起,可以支撑多久的月供差额。

        以“房价不涨不跌”举例,在各种资金来源都充足的情况下,可以支撑两年多,同样可以设置“上涨10%、20%、30%。。”;其中信用贷虽然补充月供,但在每年都还本金的情况下,其实际压力和成本更高,本表中也可以通过公式计算得到具体数值。


2.我们还可以计算得出,在自有资金充足的前提下,第一套房产抵押后的全部资金,都用于首付和税费,可以买到多少资金预算的房产。

       我们发现,税费很高,目前有几家税费卡可以缓解首付资金的紧张,但是通过前面公式计算,税费贷的月供占比很高,给第二套按揭或者抵押埋下了一笔高负债。所以我们要平衡税费贷的金额。


(未完待续)


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