外国人能在加拿大买房及贷款吗?

前两天国内有朋友问没有加拿大的国籍能在加拿大买房吗？

首先答案是能，而且条件很宽松，甚至在贷款条件和审批上比当地人还容易些。

今天就详细说说这个话题。

 

一、有没有什么限购？

没有，不管是中国人、泰国人，你在加拿大享受的都是国民待遇，外国人或非加拿大居民（（非居民包括持有工作签证、学习签证，以及访问签证的申请人，例如，留学生，在加拿大有合法工作许可的非居民，以及来加拿大进行商务访问的游客。）可以自由买卖加拿大房地产，也可以贷款，贷款利率和当地人一样，现在是百分之二点几。根据加拿大联邦政府«公民法»，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民，或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。

二、买卖房屋是否一定要本人到加拿大?

如果购房人需要向加拿大银行申请贷款，则本人一定要来加拿大，与银行当面签署贷款文件。如果不需要银行贷款，则可以通过传真形式签订购房合同或委托代理人办理交纳定金、验房及交房的相关手续。您聘请的地产经纪人会通过现代通讯手段：传真、扫描、邮件等方法处理在买卖过程中需要您签字的文件;检验房屋由第三方注册验屋师出具相关的报告;最后的钱房交易及到地产局获得产权文件都由买卖双方各自的律师来完成。

三、外籍人士在加拿大买房有什么要求吗?

1.外国人需要在加拿大本土开设银行账户。

2.无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录。

3.外国人需要有足够的首付款。一般要求全款的35%或以上。

4.外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。

5.外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。

6.外国人在贷款买房时，银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”，即，在卖房时，借款人如果依然还是非居民身份，需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。

四．非加拿大居民在加拿大投资房地产的贷款事宜 

1．外国人需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房，就要每月付月供款，没有银行账户，就没法支付贷款本息。很多朋友打电话询问，中国大陆的朋友希望在加拿大置业，但从来没有来过加拿大，是否可以贷款买房。虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处，可以帮助开户，但这种账户通常需要在加拿大境内激活，才可以用于支付。

2.外国人不能在加拿大有不良信用记录。没有加拿大的信用记录，可以提供国内的信用卡记录（6个月以上）和收入证明。很多留学或工作的加拿大非居民，在加拿大已经学习和工作了多年，如果已经造成了不良信用记录，则按揭贷款申请很难成功。外国人可以在加拿大没有信用记录，但不能有不良记录。例如，访问签证的加拿大非居民，在加拿大境内并没有信用记录，这种情况是可以申请到按揭贷款的，可如果有不良信用记录，就很难申请了。因此，无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录，养成按时偿付信用卡账单，缴纳各项公用事业费的好习惯。

3.外国人需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款，但首付款比例通常比加拿大居民高，当地人最低可到房价的5%，外国买家一边要求房价35%以上。持有工作签证，有收入的非居民是例外，此类申请人最多可以申请到房价90%的按揭贷款。没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。加拿大的金融体制是高度商业化的，每个商业银行或非银行金融机构的贷款政策都不尽相同。

4.外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。很多朋友询问，如果持有访问签证来加拿大，看中了房产并签署买房合同之后，签证到期了，必须离境时，能否委托在加拿大的朋友完成买房和贷款交易。答案是肯定的。委托第三方交收房产，需要在律师行见证下签署POWEROF ATTORNEY(POA),即《委托授权书》。委托分为一般委托和有限委托两种方式，前者，被委托人可以代委托人办理任何事宜，权力较大。后者，受托人只能办理与房产交易有关的事宜，权力有限。签署委托书后，受托人可代委托人办理房子的交接事宜，如交定金，一次看房，交付余款，拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。最重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行，此类银行并不多，即使同意，银行对交易的细节也会有比较严格的要求。因此，持访问签证来加拿大购房的外国人最好在离境之前搞清楚银行的相关要求，以及交易过程中的注意事项。

当然，我们在购买房地产时要把握好时间安排。从看好房子，签好合同，到交房，如果不用贷款，快也要10天左右的时间，一般情况下，是30天，60天或90交房，时间是从合同生效日起计算。

 5.外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中，有两个重要环节需要从银行账户中支取款项，一是支付买房定金，二是在产权交接之前支付首付款余款。一些持有访问签证的购房者，无法在加拿大滞留至房产交收，因此需要事先做好与银行的约定，以便在需要支付款项时顺利完成交易。

 

五、外国人在加拿大买房后出租、出售后的税务问题

1.首先来说作为外国人买了房子以后出租的税务问题。作为外国人，在加拿大没有报税的义务，不过如果你的房子是通过物业管理公司管理，他们会自动按照你的租金收入扣减25%的税款，并将该笔税款在每月15日之前支付给税务局。但是对于租金收入，税务局（CRA）是允许你扣减成本的。所以实际上当你将贷款利息、保险、物业税以及支付给物业公司的管理费用这些成本减掉后，你的净收入将大大降低。而物业公司扣减25%时，是按你的GROSS RENTAL INCOME扣减的，所以实际上你是多缴了税。如果你想从税务局拿回退税，你就必须在加拿大作为非居民来报税。此时你可以找税务专家或者自己到CRA网站上下载：T1159 INCOME TAX RETURN FOR ELECTING UNDER SECTION 216.具体举例，如果你的出租收入，一年的总收入是7200元，按照25%扣减的话，WITHHOLDING TAX是1800元。但是如果减到上述提到的那些成本后，实际净收入为5200元。那么根据这个收入，联邦税的税率为15%，在加上非税务居民的SURTAX，总的联邦税为1154元。那么如果你填写T1159后，便可以从税务局拿回645元的退税。

 

2.再来说说外国人在加拿大买房后，如果出售的话，如何缴税的问题。其实在加拿大，如果你出售自住的房子，其实资本利得（CAPITALGAINS）是不必缴税的。作为投资的房子，如果出售的话，也是按资本利得的50%计算后并入你的其他收入，来计算应交的联邦税和省税的。作为外国人卖房，程序上就比较麻烦一些。首先作为卖家的你，先要填写T2062-REQUEST BY A NON-RESIDENT OF CANADA FOR A CERTIFICATE OF COMPLIANCE RELATED TOTHE DISPOSITION OF TAXABLE CANADIAN PROPERTY. 并按资本利得的25%将钱先付到税务局。税务局收到你的T2062后，审核后会发给你T2064CERTIFICATE-PROPOSED DISPOSITION OF PROPERTY BY A NON-RESIDENT OF CANADA 或T2068 （这两个确认证书的区别，前者是交易还没有完成，后者是交易实际已经完成后税务局给你出具的缴税证明）。

 

有人会问，我为什么自己先做这个事呀，税务局又不知道我卖房子？我现在来说说你自己不做这一步，会有什么“后果”。假如你自己没有填写T2062表，也没有按25%的资本利得缴钱给税务局的话，那么买你房子的买家经纪，将会按总售价的25%来扣减税（看好这里是总售价的25%），并将这笔钱付给税务局。举个例子：假如你16万买了一块地，过了两年36万卖掉的话，如果你自己填写T2062，只需按照36万与16万的差价的25%，即5万块先交给税务局。税务局会提供你T2064或T2068，这样买你房子的买家经纪，看到你有税务局提供的T2064或T2068，他便不会再按36万的25%来扣减税。如果你没有提前做这个事情，那么买方经纪便会按照成交价36万的25%，即9万块扣减税，并支付给税务局。无论第一种情况还是第二种情况，你实际上都比实际多缴了税。怎么从税务局把多交的税拿回来呢？卖房当年，按非居民在加拿大报税。填报T1RETURN FOR NON-RESIDENTS AND DEEMED RESIDENTS OF CANADA，税务局会在2-3周的时间内把你多交的税退给你。

 

 

六、非居民购买加拿大房地产的方式

非居民可以通过好多种方法在加拿大房地产：

1. 1. 本人可以在加拿大实地考察时购买看中的房地产；

2. 2. 或签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产经纪代为购买；

3. 3. 或通过具有加拿大居民身份的子女或亲友来购买；

4. 4. 或非居民和加拿大居民共同购买（让成年后的留学生子女首先成为加拿大税务居民）；

5. 5. 可通过加拿大公司来购买或可通过加拿大房地产信托基金（REITS）。

实际上，很多朋友以公司的名义购置物业，按照公司经营的税率计税，远远低于个人所得税税率，另外还可以把贷款利息，管理费用等等抵税，所以出租，盈利的收入，所缴纳的税额不好简单计算，咨询专业人士。对于房屋本身，以给亲友自住，单纯而论，由于购买目的不尽相同，对房产所处的地理位置，房屋结构，空间大小，设施齐全程度等要求也会不同，会有所偏重，多搜集资料，加以认真分析，尽可能避免盲目。

 

（以上关于税的文章，系NANAIMO专业地产经纪SUNNY SUN原创文章。其他部分也是综合整理自网络）