【特邀】外国人在德国买房,可以贷款吗?

编者

前言

本期我们有幸邀请到 Matthias Heukeshoven 先生为我们撰写德国房贷的专题文章。德国上市财务咨询公司MLP SE是一家德国大型独立财务咨询公司，拥有超过50万的客户以及大约3800位员工。资深财务咨询师以及欧洲金融顾问（EFA），Matthias Heukeshoven 先生已经在该公司供职超过20年。

对于住房贷款的发放，银行会对贷款人提出一系列要求。这些要求是根据“住房贷款准则”来提出的。2016年该准则中的很多条例有了较大的调整,尤其是加大了对国内和国外贷款人的区别对待，使外国人在申请贷款时对银行的选择受到限制。另一条根本的变化是更加看重买家的商业信用 。在信用调查中，贷款人的收入不仅要在工作阶段更要在退休阶段也足以长期支付贷款。贷款人长期且稳定的收入对银行而言是至关重要的。因此，在提出贷款申请时，有期限的工作合同会有很大问题。

 

在信用审核时，核心是本人提供的对贷款重要的信息如 纯收入证明，财产证明以及已经有的贷款 。在提供这些信息时贷款人需签署同意银行向德国信用保障机构（SCHUFA） 查询贷款人的个人信用记录的条款。

近来这条准则又经过了修正。由于这是“准则”，（编者：不是法律而必须执行）所以每家银行的审查系统不尽而同。

从原则上讲，德国贷款人有义务要提供几份必要文件。这些文件分两大部分：1. 购买物业的信息如公寓分割约定书（编者：包含了物业质量描述，获得建筑许可的设计图及所购具体公寓等） （Teilungserklärung），土地登记册凭证（Grundbuchauszug），销售合同草案（Kaufvertragsentwurf） 以及平面图及居住面积计算证明（Grundrisse und Wohnflächenberechnungen）也要提交。2. 贷款人个人信息如护照这样的个人证件、近三个月工资单以及个人资产证明。在发放贷款前，很多银行也会要求用来首付的自有资金在贷款人的德国账户中。

倘若贷款人是自由职业从业人员，则要求提交近两年的报税证明以及所谓的企业管理评估证明（BWAS）。银行主要评估该贷款人是否是创业人员。一般来说，当贷款人从事自主经营活动少于三年时，那么银行的贷款发放额度是极其有限的。

 

在德国生活的外国购买者可以向银行申请贷款。审批过程中比较关键的是看贷款人是否拥有德国长居（也就是所谓的德国绿卡）。倘若贷款人没有德国长居，那么也会有相应的贷款对策。当然，如果有长居则肯定在审批过程中被优先考虑。

而对于那些既不在德国居住生活，又无法提供在德国收入证明的贷款人来说，也存在贷款的可能性。贷款额度视由国外工作状况决定。一般来说，有稳定工作的雇员能得到较高的贷款额度。

目前德国的贷款利率（根据2018年1月22日公布利率）是非常划算的。住房贷款利率是介于1.2%到2.8%之间。在借贷时，贷款人一般要至少自己支付房价的20%外加购房所产生的各项杂费，剩余部分可以贷款。外国买家必须要自己支付36%到50%左右的购房费用。

在批准贷款时，一个重要的组成部分是所购买房屋目前以及未来的价值。房屋的价值受到多方面因素的影响，例如地段、面积以及装修。房屋所使用的建筑材料也是其中的影响因素。银行通过登记不动产作为抵押物来确保放贷安全。因此，选择一份保值的不动产对银行审批贷款起着至关重要的影响。

前景展望： 同银行交流获悉，2018年利率将会小幅上涨。

 （编者：德国贷款利率在合同期内是不变的）

财务指标（来源：最新一期住宅不动产市场指标系统/德国银行有效利率/新建房屋/个人住房贷款，超过5到10年住房贷款的初始贷款利率。单位：百分比）

Quelle: Deutsche Bundesbank

图表来源：德国中央银行

Heukeshoven的德文原文：

Wohnkredite in Deutschland:

Die börsennotierte MLP SE betreut mehr als 500.000 Kunden und ist mit knapp 3.800 Mitarbeitern ein sehr großes unabhängiges Beratungshaus. Herr Matthias Heukeshoven arbeitet seit mehr als 20 Jahren in diesem Unternehmen als Finanzierungsberater und European Financial Advisor (EFA).

An die Vergabe von Krediten für Wohnimmobilien knüpfen Banken unterschiedliche Anforderungen. Diese Anforderungen richten sich nach Richtlinien, die zuletzt 2016 durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie verändert wurden und dazu geführt hat, dass stärker zwischen inländischen und ausländischen Investoren unterschieden wird. Für ausländische Investoren ist die Auswahl der kreditgebenden Banken dadurch eingeschränkt worden.

Eine weitere Veränderungen ist die starke Fokussierung auf die Bonität der Investoren. Im Rahmen einer Kreditanalyse müssen nicht nur in der Arbeitsphase, sondern auch in der Rentenphase die Einnahmen ausreichen, um langfristig das Darlehen zu bezahlen. Für die Bank ist es wichtig, dass die Einkünfte dauerhaft und nachhaltig sind. Befristete Arbeitsverträge sind daher sehr problematisch.

Ein zentraler Punkt für die Kreditentscheidung ist die Selbstauskunft in der die wichtigsten Daten wie das Netto-Einkommen, das Vermögen und die bereits bestehenden Verbindlichkeiten dokumentiert werden. In dieser Selbstauskunft ist auch eine SCHUFA Klausel enthalten mit der die Bank den persönlichen Kredit Score abfragen kann.

In der Zwischenzeit wurde diese Richtlinie überarbeitet. Da es sich um eine Richtlinie handelt, sind die Prüfschema der Banken sehr unterschiedlich.

Grundsätzlich muss ein Investor in Deutschland einige Pflichtdokumente in eine Finanzierung einbringen.

Neben allen Unterlagen die das Objekt betreffen, dazu zählen zum Beispiel die Teilungserklärung, ein Grundbuchauszug, ein Kaufvertragsentwurf, sowie Grundrisse und Wohnflächenberechnungen müssen persönliche Dokumente wie der Pass, die letzten drei Gehaltsabrechnungen und Eigenkapitalnachweise eingereicht werden. Viele Banken verlangen, dass dieses Eigenkapital vor der Auszahlung des Darlehens auf einem deutschen Konto zu sehen ist.

Liegt eine Selbständigkeit vor, müssen Steuerbescheide der letzten zwei Jahre eingereicht werden und sogenannte betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWAs). Es wird geprüft, ob der Investor als  Existenzgründer bewertet wird. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn die Selbständigkeit vor weniger als drei Jahren begonnen hat. Die Kreditvergabe in einer Existenzgründung ist sehr stark eingeschränkt.

Ausländische Investoren, die in Deutschland sind, können eine Finanzierung beantragen. Hier ist zu unterscheiden, ob eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis (Niederlassungserlaubnis) besteht oder nicht. Für beide Situationen gibt es interessante Lösungen.

Auch für ausländische Investoren die weder in Deutschland wohnen, noch in Deutschland ein Einkommen beziehen besteht durchaus die Möglichkeit Bankkredite in Deutschland zu bekommen. Die Höhe des Darlehens hängt von dem arbeitsrechtlichen Status im Ausland ab. Oft erhalten angestellte Investoren ein etwas höheres Darlehen.

Die Zinskonditionen sind aktuell (Stand 22.1.18) in Deutschland sehr günstig. Der Sollzinssatz liegt zwischen 1,2% - 2,8%. Eine typische Finanzierungsstruktur sieht vor, dass der Investor ca. 20% des Kaufpreises plus den Kaufnebenkosten selber trägt. Ausländische Investoren müssen ca. 36%-50% des Kaufpreises selber tragen.

Ein wichtiger Bestandteil für die Gewährung des Darlehens ist der aktuelle und der zukünftige Wert der Immobilie. Der Wert der Immobilie hängt von Faktoren wie die Lage, dem Grundriss und der Ausstattung ab. Die verwendeten Baumaterialien spielen ebenfalls eine wichtige Rolle. Das Objekt dient der Bank durch die Eintragung einer Grundschuld als Sicherheit. Die Auswahl einer werthaltigen Immobilie hat daher entscheidenden Einfluss auf die Kreditentscheidung der Bank.

Ausblick: Bei Gesprächen mit Banken ist zu hören, dass für das Jahr 2018 mit einer leichten Zinserhöhung gerechnet wird. 

【声明】该文章的作者为德国房产周刊公众号特邀专家 Matthias Heukeshoven，由专业人员翻译，未经许可，禁止转载或者抄袭。

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