房贷按揭怎么最合理?能贷多久贷多久!

假如能借到银行的钱，

一定是能借多少借多少，

能借多久借多久。为啥呢？

简单的说~

因为我国长时间处于高通胀、

低利率，甚至长期负利率

如果你能借到银行的钱，

那就等于赚到咯。

今天搜小贷就来给大家总结一下，

房产规划在理财生涯中的合理安排：

壹

假如贷款，贷多久合适，需要提早还款吗?

先来举个栗子：地址坐标：武汉，首付30%，商业贷款：4.90%，贷款100万。

许多人看到30年，等额本息的总利息是91.06万元，等额本金73.70万元，尼玛，坑爹啊，银行收了咱们这么多利息。

但是换位考虑下，投资的利息只需大于4.90%，例如如今主流P2P渠道10%，那么假如不还银行的钱，而是选择投资收益，且大于10%，那我们的资金又多出了5.1%的利息哦，比如今的一年期定期存款都高，你说合算不合算。

so，

按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，假如每年都能够找到高于4.9%的投资，不必着急还银行贷款的。

提早还款，就看你想不想再用银行的钱投资。挑选权在你们手上哦！

贰

等额本息or等额本金

现在呢，就站在银行按揭还贷款的角度好好分析下等额本金和等额本息。

等额本息还款方式跟等额本金还款方式，相同的年限，但是利息支出会高出许多。所以，假如挑选了等额本息还款方法，就感受像是吃了很大的亏似得。

那么，事实到底是什么样呢?

其实无论是等额本息或者是等额本金还款方法，其利息的核算方式都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），核算出当月应当偿还银行的利息。就是说，两种不相同的还款方法，利率水平本来是相同的。之所以核算出的利息不相同，是由于不相同月份借用的本金不相同形成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。

举个栗子

假如贷款100万，20年还清，年利率4.90%，则月利率为0.4083%。

1.假定等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元;

（1）首月还款利息为：100万*0.4083%=4083元，则首月的实际还款额为4167+4083=8250元。

（2）第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：995833*0.4083%=4065.99元，则第二个月的实际还款额为4167+4065.99=8232.98元

以此类推，在等额本金的情况下，20年共还款约149.2万元，共付出利息49.2万元。

2. 假如是等额本息，贷款100万元，20年还清，年利率4.90%，月利率0.4083%，则每月还款额（含本、息）为6544.44元。

（1） 首月核算出的利息同样为4083元，首月只偿还了本金6544.44-4083=2461.44元;

（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2461.44=997538.56元，则第二个月应还的利息是4072.94元，即第二个月偿还的本金为2471.5元。

以此类推，等额本息下，20年共还款约157万元，共付出利息57万元。

经过上面的核算，是不是能够看出：两种不相同的还款方法，都是公正的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的疑问。

等额本金与等额本息对比，由于之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就相当于每个月都有部分提前还款，经过这种每个月的提早还款减少了本金余额，占用利息也就少了。

假如不选等额本金的方法，而是在你有钱的时专门做一大笔提早还款，效果也是差不多的。你最终的利息高，是由于你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行要多赚你的利息。

所以，假如你前期资金并不算太紧张，就选择等额本金方法，降低全部的利息支出；假如你前期资金紧张，就选择等额本息方法，那么尽管前期利息支出多，但是资金压力会小。

等有资金的时候再适当做提早还款，同样能到达减少利息支出的效果。

等额本金所还利息少，但是前期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。

借用银行的钱，把结余下来的钱用于投资，利息只要比银行高，那就是赚。个人偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算，所以相当于在使用银行钱做出资了。

另外：假如网贷渠道，等额本息还款，对投资者来说，实际收益又是如何呢?用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12%，一年后你的本息合计有多少? 一年后回款10661，实践年化6.61%，而如今许多平台一个月的项目就年化率高达16%了，每月复投收益倍增，其价值远远高于6.15%的商业贷款。

结论：

建议选择等额本息的还款方法，理由一，买房前期已拿出大量的现金，还款前期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平慢慢提高，可支配现金会越充分，这时，无论提前还款还是投资都会比较从容。

叁

全款买？贷款买？贷款多少适合?

这个疑问，还是比较好回答的，当然是贷款买！用银行的钱，岂不乐哉，假如你是土豪，请随意，现金没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。

建议

贷款买房，能用公积金买是最好的啦，公积金政策近几年在不断放宽，买房，租房都能够用，对买房最利好的就是贷款上限从80万提高到120万。假如你房子总额多，贷款还能够公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。

现在，公积金贷款的利率是3.25%，商业贷款也在4.90%上限，用商业贷款，不同城市，利率还会有小幅度的折扣。

所以说，贷款的话，就按照最低要求付的首付款来贷就ok，后面在具体剖析到。

肆

哪类人适合提早还款vs不必提早还款

提早还款三类人：

1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的盆友，还是提早还了吧，为了日子更踏实。

2.不想要任何的负担，觉得欠钱很有担负，心里压力超级大的盆友，为了你的睡眠质量，请你还了吧。

3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的盆友，想必你必定有十分靠谱的投资渠道，而且必定高于抵押贷款的利率，假如你身边有这么的盆友，请注意，请抱大腿，土豪，带小编一块玩吧。

不必提早还款的类型：

1.公积金贷款，商贷7折，8折，余额宝的投资你就已经平了，这么低的本钱，你就偷着乐吧。

2.等额本金还款期限现已超越三分之一，剩余利息已越来越少，不必选择提早还款，本金都已还了大半，每个月还的利息现已经比较少了。

等额本息还款期现已超越二分之一，就能提早还款，但是得看准时机，节约的利息会比较多，其实节约的利息已没有多少了。

最终说一句，本来思路很简单，找到年利率大于3.25%，4.90%的投资产品就ok，你就在用银行的钱赚钱！

如今的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就能够享用新的低的利率。

总结：

首先，假如能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为啥?由于我国长时间处于高通胀、低利率，甚至负利率。你借到银行的钱，就等于赚到了。

也由于负利率的这个因素，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息虽然最终还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小。许多人买房一开始就借了债的，许多人一开始的压力都很大。

这个时候能减轻一点是一点。更重要的是，如今中经济学家和政府官员都信任“通胀比通缩好”。所以，美国量化宽松，欧洲日本量化宽松，我国也是。所以，负利率有可能长期存在。

用等额本息的还款方式，你现在一个月还3000，30年以后还是还3000；用等额本金的方式，现在一个月还4500，30年后还1000。但是，现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。每个月月供多1500，也许会让许多人吃不消。

30年以后每个月少了2000块钱，也许只够吃个早餐了。时间值钱呀!