易说:贷款购房小心,银行贷款购房相当于被高额房贷套牢20年或30年扎心

央行上周末最新公布的数据显示，2017年12月末，个人住房贷款余额21.86万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末回落14.5%。与此同时，截至2017年12月末，包括房地产开发贷款和个人住房贷款在内人民币房地产贷款余额32.25万亿元，同比增长20.9%，增速比上年末回落6.1%，全年增加5.56万亿元，占同期贷款增量41.1%，比2016年占比低3.7%。易说认为，受房地产行业买涨不买跌的购买心理影响，房地产市场行情越好，民众加杠杆力度越大。

贷款买房是国际通行的交易习惯，也成为普通家庭在购买房产及贵重商品的重要交易行为。现代商业文明及金融信用体系的完善，现在越来越多的人愿意超前消费。据专业金融机构调查显示，普通家庭负债已超69%，其中57%以上用于购买住宅贷款。易说认为，大中城市房价居高不下，金融信贷政策持续收窄，而民众用高杠杆购房存有潜在的市场风险不言而喻

易说分析认为，房地产行业快速发展已有20多年，在房地产市场中很多人利用高杠杆买房及投资投机炒房等行为比较普遍。正是因为房地产行业存在大量投资炒房行为，将全国大中小城市房价持续推向新高。社科院此前发布的《住房发展报告（2017-2018）》显示，截至2016年底，居民购房抵押率升至50%，已经接近美国2007年次贷爆发前的水平。

易说分析认为，去年房地产市场在严控之下个别城市还经常出现“万人抢房”，“一房难求”等市场热销景象，很多城市房地产商要求全款买房或提高购房首付比例，难道民众都这么有钱吗？显然不是，有部分的购房者是以旧换新或以小换大，将原有房产作为资产包在银行抵押贷款购买新房。

易说分析认为，居民部门加杠杆买房的家庭相当于是被高额房贷套牢20年或30年，家庭人均可支配的收入比例越来越少，就如同给银行打工，在全国负债率攀升的背后风险也在不断接近。居民部门加杠杆空间及偿还能力极为有限，如果全国房价出现大幅下跌，金融机构资产负债表急速恶化并开始大规模收紧信贷，导致购房者普遍违约及银行挤兑，可能会引发金融风险。

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投资原则：第一条：保住本金最重要；第二条：永远不要忘记第一条.

关于建仓：易说经常和投资者强调，切勿重仓操作，这里所说的重仓是指保证金超过总资金20%，投资者要考虑到在行情允许的情况下，我们可以选择分批建仓，分散建仓风险，由于我们必须要严格控制交易风险，必须预留资金以避免在行情区间震荡时的风险率过低的问题，所以20%以内的建仓保证金是比较稳健的。  

具体的操作方案：

一.短线交易方案：

每天保证交易两单以内，以黄金为例，每次建仓三手，平均下来一个星期10单，一个月40单，根据我喊单准确率在70%以上，止损常规3-4个点，止盈平均4-6个点，严格控制风险的同时把握最大利润。

        1.黄金单独投资计划方案：每次建仓三手，保证仓位严格控制在20%以内，分批建仓，分散建仓风险，控制预留资金对行情的震荡应对风险。（黄金一手600美金左右，三手1800美金，不超过20%建仓标准，同时把握最大利润）

        2.原油单独投资计划方案：每次建仓4-6手，同样20%仓位以内，  对预留资金严格风险控制，以针对行情震荡波动进行避险，同时把握短线波动利润。（原油保证金300美金左右一手，6手建

仓1800美金，针对不同行情做不同建仓计划，在不碰触20%建仓底线的情况下最大化利润。）

        3.黄金跟原油同时投资计划方案：黄金建仓两手，原油建仓两手，或黄金一手，原油四手，仓位控制在两层以内，以足够的预留资金应对行情震荡波动，以及减仓补仓操作。

中长线布局：中长线在一定程度上比短线稳健，大周期趋势做中长线无疑比短线更有优势，基于本金为一万美金，考虑到中长线止损点比常规止损高，因此只能进行轻仓操作，待趋势完全明朗再进行补仓。

二.中长线具体交易方案：

1.5-2.5手建仓，将仓位控制在10%-15%左右，预留6层以上仓位进行风险控制，此计划针对短时间内不能跟上短线操作的朋友，持仓时间比较长，一般在一周左右，即一周左右时间不能严格把握住短线利润，风险上比短线操作要小，但利润上比短线少。

文/易说/1845471344