首付竟也靠贷款,房子就那么值得买?

财经郎眼Daily2019-11-04 08:34:53


文|貌貌狼  公众号:财经郎眼Daily(ID:cjlydaily) 

中央严查“首付贷” 多地积极响应

2016年下半年,央行等七部门出台新规,明确规定,中介机构不得提供或与其它机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。近期,北京、深圳、南京等多地监管部门纷纷下发通知,明确严查消费贷流入房地产,并就银行的风险自查和业务落实明确了落实细节。首付贷到底是什么?对经济会产生怎样的危害?对购房者来说,用首付贷凑齐首付到底有多大风险?


消费贷是什么


消费贷一般指个人消费信贷,是银行或其它金融机构采取信用、抵押、质押担保或保证方式,以商品型货币形式向个人消费者提供的信用。

 

按接受贷款对象的不同,消费信贷又分为买方信贷和卖方信贷。买方信贷是对购买消费品的消费者发放的贷款,如个人旅游贷款、个人综合消费贷款、个人短期信用贷款等。卖方信贷是以分期付款单证作抵押,对销售消费品的企业发放的贷款,如个人小额贷款、个人住房贷款、个人汽车贷款等;按担保的不同,又可分为抵押贷款、质押贷款、保证贷款和信用贷款等。

 


个人消费信贷是金融创新的产物,是商业银行开办的用于个人消费目的的贷款。个人消费信贷的开办,是我国金融机构适应金融体制改革、适应金融国际化发展趋势的重要措施之一。个人消费贷打破了传统个人与银行单向融资的局限性,既开创了个人与银行相互融资的全新的债权债务关系,又满足了金融产品多元化的需要。有利于启动市场、扩大内需,增加消费品生产,形成“生产—消费—生产”的良性循环;同时,对引导个人有计划消费、改善生活质量、提高生活品质也有着积极意义。

 

值得注意的是,消费贷包含个人住房贷款,但并不包含去年3月就被叫停的“首付贷”。那么首付贷到底是什么,又是怎样披上消费贷外衣,在被叫停后还存活了一年多之久呢?


披着消费贷外衣的首付贷


首付贷不同于房贷,正常的个人购房贷款是指交付首付后,其余部分采用按揭贷款方式,在一定期限内按期还款。而首付贷,顾名思义就是首付需要贷款,采用首付贷后,购房门槛进一步降低,但风险也急速上升。


首付贷分有抵押和无抵押两种。


有抵押的首付贷原本是为改善型的买房人设计的:购房人想卖掉现有的房子重买一套,但是卖出自己的房子和买新房交首付的时间却不一定能正好凑上,短时间内出现首付资金紧张,于是将已有住房抵押换取新房的首付。


无抵押的首付贷就是指没有抵押物,全靠“更加严格的审核”提供给买房人20-30万的贷款用于买房首付——按照目前购买首套房普遍30%的首付计算,购房者买房杠杆比例大致为3:10,如果首付款中有一半为首付贷所得,购房杠杆比例就被放大至1.5:10。杠杆越大,风险越大,但总有为了买房,甘愿承受自己无法估量风险的“投机者”存在。

 


一般来说,消费贷额度借款合同都会要求借款人,承诺按照贷款用途使用贷款,并承诺本合同项下贷款不以任何形式流入证券市场、期货市场和用于股本权益性投资、房地产项目开发,不用于购房,不用于购买理财产品、不得用于投资账户交易类产品,不得用于购买债券,不用于借贷,不用于其它国家法律法规明确规定不得经营的项目。一旦被银行发现违规,根据合同,最坏的情况下,贷款者会被要求全部提前还款。但在实际操作上,仍有部分客户采用找相关企业,给企业一定的返点并缴纳税点的方式将贷款额度套现,并规避银行监测。

 


今年1—7月,居民新增消费性短期贷款达1.06万亿,累计同比多增7137亿。而去年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿,今年前7个月新增贷款已超过了去年全年。而我国上半年最终消费支出对经济增长的贡献率达到63.4%,较上年同期只加快了0.1个百分点。从数据看,消费对于GDP贡献比例并未上升太多,所以可以推测,大量的消费短期贷款都流入了房地产市场。

 

为什么要坚决取缔首付贷


取缔首付贷,实际上就是要求所有的购房者一定要有首付款,这是一种防控金融风险的方式,也是买房重要的金融依据。而首付贷实际上是打破了现有的金融规则。有部分人认为,降低购房门槛是件好事,但实际上即使对个人而言,采用首付贷支付房屋首付的风险也是极高的。首先,首付贷利率较高,一般年化利率在20%左右;其次,金融机构提供的首付贷一般都是短期贷款,对于不具备现金首付能力的人来说,偿债压力十分大。



根据近期相关机构分析报告显示,我国居民偿债能力较差,居民部门债务占居民可支配收入90%。同时,我国居民净存款数仅剩26万亿,比2016年年初缩水16%。在此情况下,对提供首付贷的金融机构来说,风险也十分大。这种“加杠杆”让想借力投资的人获得买房资格,也让金融机构短期内获利,但这个前提是房价持续上涨。类似于2015年股市大涨之际,大量金融机构推出股票配资业务,然而一旦股市大跌,双方均损失惨重。而房地产市场并不像股票交易市场一般灵活,金融机构可以强行平仓,减少损失。一旦楼市下滑,贷款者弃房违约概率会增大,金融机构很可能出现系统性风险。从这个角度看,首付贷的思路比较接近美国过去的“次贷”。



次贷危机引发的金融危机作为美国20世纪30年代“大萧条”以来最为严重的一次金融危机,对美国乃至全球经济的损害都十分大。因此,国家有关部门严控消费贷并取缔首付贷,既是控制金融风险的重要手段,也标志着稳定房地产市场的决心。

 



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