贷款买房,低首付还是高首付更好?

越是重大决策，人越容易变得不理性。我们自以为对这件事已经煞费苦心，过度自信更容易丧失警惕。而且，我们投入的精力越多，越容易掉入惯性思维的陷阱。贷款买房交多少首付最合适？很多人都算错了。通过一个案例，房太尉告诉你应该怎么做。

小明和妻子家庭年收入共20万，为了买房，决定拿出两人全部积蓄30万元，小明的父母还可以无偿支援50万，总共就有了80万现金可以作为首付。

买房遭遇选择困难

根据本市最低3成首付的规定，银行最多可以提供7成贷款。小明有两处房子作为备选，一处属于“一步到位”型，各方面都好一些，但也贵一点，总价267万不能更低，首付正好80万都用了；另一处属于“刚需”型，条件差一些，但胜在便宜，总价只有180万。注意，买小户型的房子，最低首付只需要54万。假如贷款20年，利率为现在普遍的上浮10%即5.39%，等额本息还款，小明有以下三种选择：

1、三成首付，交80万，买267万的大房子。

2、三成首付，交54万，买180万的小房子。

3、4.4成首付，交80万，买180万的小房子。

房太尉来帮小明算算，这钱该怎么花。最合适的花法，既不能浪费钱，也不能让自己过得寒酸。

选择一：贷款187万元，月供12748元，总支付利息1189422元。

选择二：贷款126万元，月供8590元，总支付利息801429元。

选择三：贷款100万元，月供6817元，总支付利息636054元。

有了选择困难症的小明如何理性决策？

月供应占收入一半

人们在长期的理财规划中总结出一个一般化的规则：4321理财定律——收入40％供房及其他投资，30％生活开支，20％存款，10％保险。可见，用家庭年收入的40%还月供是比较合理的。否则，生活其他方面的消费会受到挤压，而且也攒不下来钱。人生的未知数太多，以防遭遇需要大笔花钱的意外，我们也要准备应急资金。家庭年收入20万的小明，折合每月收入16667元，能承受多大的房贷呢？

选择一：月供占收入的76%，节余只剩下3919元，买房后的生活水平从小康跌至温饱，难以应付意外开支。

选择二：月供占收入的52%，节余8077元，生活水平不会下降太多，但若想保留一定比例存款，奢侈品、旅游等大额消费有困难。

选择三：月供占收入的41%，节余9850元，小明一家仍能保持一个较好的生活水准，在休闲娱乐消费之外还能保有节余。

按照“4321”规律，似乎第三种选择是最合理的。别陷入“”的陷阱，我们还有一件事没提，那就是理财收益。

复利投资多赚26万

选择二比选择三多贷款26万元，因此也多支付16.5万元的利息（801429减636054）。但这26万元可不会躺在账上不动，小明可以拿去投资啊！

保守估计，就算是年化5%的收益率，很多银行的理财产品都能达到。以26万的初始资金，把本息回报连续投资20年，最终拿回的是68.9万元，净收益为42.9万元。如果小明更聪明一点，投资回报更高的理财，假如有7%的年化收益率，最终拿回100.6万元，净收益可达到74.6万元。

复利投资就像滚雪球，上一年的本息之和是下一年的本金，因此随着时间增加，本金越来越多，回报的膨胀速度也越来越大。

而与复利投资相反的是，你欠银行的钱是不断减少的。在等额本息方式还贷下，每次所还的月供都有一部分是本金，在计算以后的利息时本金逐渐减少。所以欠银行26万元20年，利息16.5万元，这个数远远少于你把26万元投资20年的净收益。在还贷期间适度消费，注意开源节流，小明仍能过上一个良好的生活。

结论是，小明买180万的房子，用三成首付贷款126万元，把剩余积蓄26万元拿去买理财，比80万都用作首付可以多赚26.4万元。